압구정로데오역 일대 미래 관광전략거점으로 육성
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이번 계획안에는 서울 동북권의 중심도시로서 창동차량기지 일대 개발 등 공간적 여건 변화 및 사회·경제환경 변화를 고려한 노후 주거지의 기본적인 개발 방향과 가이드라인이 담겼다.
이번 계획대로 재건축이 추진되면 현재 7만 6000가구로 구성된 상계(1·2단계), 중계, 중계2 지구는 10만 3000가구의 동북권 중심도시로 거듭나게 된다.
상계·중계·하계동 일대는 1980년대 '주택 200만 가구 공급' 정책의 일환으로 조성된 택지개발사업지로, 오랜 기간 주거 중심의 도시 기능을 수행해 왔다.
그러나 조성 후 30~40년이 경과함에 따라 단지 노후화가 진행되고, 단순한 주거지에서 벗어나 활력이 있는 자족도시로의 재정비가 시급한 상황이다.
이에 시는 2023년 4월 상계·중계·하계동일대 택지개발지구 지구단위계획 재정비 용역을 착수하고, 19차례의 전문가(MP) 자문회의와 14차례의 주민설명회 및 관계 부서 실무 협의 등을 거쳐 재정비안을 마련했다.
우선 용도지역 상향을 통한 역세권 중심의 복합개발로 사업성을 높이고 자족기능을 강화하기 위해 '복합정비' 개념을 도입했다. 역세권 기능을 강화하고 일자리·주거·문화가 어우러진 고밀 복합개발을 추진기 위함이다.
중랑천과 수락·불암산을 연결하는 보행·녹지네트워크를 구축하고, 기존에 형성된 단지 내 소규모 분산된 공원을 재배치한다. 열린경관 확보를 위해 지역 내 주요 간선도로 변에 4개의 광역통경축과 20m 공공보행통로에 3개의 지구통경축를 설정했다.
공공보행통로와 연계한 키움센터, 체육시설 등 생활서비스시설을 도보 10분(반경 500m)마다 계획했다. 기반시설 확충 등 도시 인프라를 재구조화했다.
수변으로 열린 경관 창출 및 특화 디자인 도입으로 중랑천과 조화로운 경관 형성을 유도하면서, 제3종일반주거지역은 150m, 복합정비구역은 180m 수준으로 높이를 설정했다. 창동차량기지 일대 개발과 중랑천, 수락산 등을 고려해 조화로운 경관을 형성할 수 있도록 한다는 계획이다.
1층을 3m로 가정한다면 제3종일반주거지역은 50층으로, 복합정비구역은 60층으로 지을 수 있다는 계산이 나온다. 시는 이르면 11월 재열람공고 이후 연내 지구단위계획 최종 결정 할 방침이다.
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대상지는 압구정로데오역 일대를 미래에 관광전략거점으로 육성하고, 상업·문화 중심기능 강화를 위해 해당 지구단위계획 및 특별계획구역 계획변경 및 세부개발 계획을 결정하게 됐다.
이번 사업은 2023년 12월 공모한 제2차 도시건축디자인혁신사업 공모를 통해 대상지로 선정됐다. 디자이너 '토마스 헤더윅'이 디자인을 맡았다.
주요 용도인 판매시설(백화점) 외에도 지하광장, 저층부 실내 및 외부 공개공간, 중층 정원, 옥상정원으로 연결되는 공간을 통해 시민들이 도시공간을 경험하도록 계획했다.
지하광장은 압구정 로데오 상권과 시민 휴게·편의시설을 제공하고 공공 전시 및 이벤트 개최 장소로 활용할 계획이다. 3개층 높이의 실내형 공개공간은 녹지공간을 제공하고, 중층정원과 옥상정원을 계획해 도시와 한강을 조망 할 수 있는 공간을 개방키로 했다.
내년 이전 예정인 청담고등학교 부지를 활용해 디자인센터 등 문화복합시설을 해당 사업의 공공기여로 설치 제공할 예정이다.
이번 사업은 '도시건축디자인혁신사업' 선정시 건폐율(최대 60%)과 용적률은 시행률의 1.2배(최대 60%)에 대해 추가 완화를 요청했으며, 건축위원회 심의 시 최종 완화량 등이 결정될 예정이다.
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화양2지구 지구단위계획 결정변경안도 수정가결했다. 대상지는 지하철 환승역인 건대입구역을 포함해 건국대학교, 대학병원, 대규모점포 등이 입지한 지역이다. 이면부엔 외식업, 패션잡화 중심의 저층 소규모 소매업이 밀집해 있다.
먼저 노후된 소규모필지 밀집지역을 대상으로 제한적 주차장설치기준 완화구역을 신설한다. 여기에 지역 특성상 개발 제약 요소로 작용했던 주차장설치 완화를 통해, 신축 시 저층부에 상가면적을 확보해 개발이 가능하게 된다.
최대개발규모, 공동개발 지정, 필지분할선 계획을 전면 폐지하고, 허용용적률 인센티브 계획을 통해 보다 유연한 개발이 가능하도록 해, 대학가 주변 상권 활성화를 유도했다.
허용용적률 인센티브는 △공동개발(권장·자율) △전층 권장용도 △저층부 권장용도 △전면공지 △쌈지형공지 △건축물형태의 6개 인센티브 항목으로 구성돼, 최대 360%까지 적용할 수 있다.
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주변 신속통합기획, 가로주택정비사업, 모아타운 등의 정비사업 추진에 대응해, 도봉로 간선부에 건축물 용도완화 계획을 수립했다. 미아역 일대 자족기능 확충과 지역상권 활성화를 유도하기 위함이다.
규제로 작용했던 최대개발규모, 지정용도 폐지 및 높이계획을 완화해 보다 자율적으로 개발을 추진할 수 있는 기반을 마련했다.
도봉로를 관통하는 이면도로의 협소한 구조로 인한 보행 문제를 해소하고자, 건축한계선 등 대지 내 공지 계획을 수립했다. 이에 따라 솔매로 및 이면도로의 도로 폭이 확장돼, 주민들이 체감할 수 있는 보행환경 향상을 도모할 예정이다.
조남준 서울시 도시공간본부장은 "이번 미아역 일대 지구단위계획 변경을 통해 개발 여건이 개선되어 자유로운 민간 개발이 보다 활성화될 것으로 예상된다"며 "이를 통해 미아역 일대 역세권 기능을 강화해 지역경제를 한층 활성화 할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.
