“규제지역 확대 돼도 성동·마포 대출 상한 그대로…강동·동작 등은 타격”

부동산 플랫폼 부동산R114 분석
LTV 70→40% 강화, 대출액 '6억 한도'→5억대로 감소

서울 시내 아파트 밀집지역 전경./연합

정부가 조정대상지역·투기과열지구 등 규제지역을 한강벨트 일대로 확대해 주택담보대출비율(LTV)을 40%로 낮출 경우, 강동·동작구 등 중간 가격대 지역의 대출 감소폭이 성동·광진·마포구보다 더 클 것이란 분석이 제기됐다.

9일 부동산 플랫폼 부동산R114 분석에 따르면, 한강벨트 내 비규제지역이 추가로 규제지역으로 묶일 경우 성동·광진·마포구는 대출액 변화가 적은 반면, 동작·강동·양천·영등포구는 대출 가능 금액이 줄어 자기자본 부담이 커질 전망이다.

현재 강남3구와 용산구를 제외한 수도권 비규제지역에는 LTV 70%가 적용되지만, 6·27 대책에 따라 대출 최대 한도는 6억원으로 제한돼 있다.

이에 성동·광진·마포·영등포·양천·강동·동작 등 7개 한강벨트 지역의 경우 실제로는 LTV 수치보다 '6억원 상한'이 사실상 기준으로 작용하고 있다. 정부가 이들 7개 구를 모두 규제지역으로 지정하더라도, 이미 집값이 높은 성동·광진·마포구는 규제 강화에 따른 영향이 거의 없다는 분석이 나오는 이유다.

부동산R114 시세 기준 성동구의 평균 아파트값은 16억9225만원으로, LTV 70%(11억8458만원)나 40%(6억7690만원) 모두 '6억원 상한'에 걸린다. 광진구(16억2463만원), 마포구(15억2487만원) 역시 같은 이유로 대출 가능액은 변동이 없다.

반면 평균 아파트값이 15억원 미만인 영등포·양천·강동·동작구는 LTV 축소로 실질 대출 가능액이 줄어든다. 예컨대 동작구의 평균 시세(13억5844만원)를 기준으로 보면, 기존에는 LTV 70%를 적용해도 6억원까지 대출받을 수 있었지만, LTV가 40%로 강화되면 대출 한도는 5억4388만원으로 감소한다. 이에 따라 대출 가능액은 약 5662만원 줄고, 자기자본 부담은 7억5844만원에서 8억1506만원으로 늘어난다.

강동구(13억6728만원), 양천구(14억7222만원), 영등포구(14억7256만원)도 같은 영향을 받는다. 이들 지역은 LTV 40% 적용 시 대출 한도가 5억4000만~5억9000만원대로 낮아지며, 자기자본 부담은 8억2000만~8억8000만원 수준으로 확대된다.

시장에서는 정부가 규제지역 추가 지정과 함께 토지거래허가구역 확대 등 추가 규제 수단을 병행할 가능성에도 주목하고 있다.