[장용동의 우리들의 주거복지] 3차 부동산대책, 수도권은 안정화… 지방은 활성화할 수 있을까

장용동 한국주거복지포럼 상임대표

요동치는 서울 및 수도권 지역의 아파트 가격은 안정될 수 있을까. 또 가격이 절반으로 뚝 떨어지면서 미분양과 빈집이 늘어가는 침체일로의 지역 주택시장을 과연 활성화시킬 수 있을 것인가. 부동산 거래에 제동을 거는 토지거래허가구역 및 투기과열지구, 조정대상지역의 추가 확대를 골자로 한 3차 부동산 대책이 15일 발표되어, 이재명 정부의 부동산 정책과 시장안정 여부가 본격 시험대에 올랐다. 특히 서울, 수도권의 경우 강남 3구에서 출발한 아파트 가격 급등세가 성동, 마포 등지의 한강 벨트에 이어 과천, 분당 등의 수도권으로 번지면서 35주 연속 가격이 오르고 가운데 발표된 이번 대책은 거래, 금융 등 수요규제가 초점이다.

이에 비해 당면한 공급 대책은 별로 특별한 내용이 없다. 지난 1, 2차 안정 대책의 이행과 신규택지 지정계획만을 담고 있을 뿐이다. 중대형 중심의 가격 상승이 초소형으로까지 확대되어 전용 59㎡ 아파트의 매매가가 최고 33억5000만원에 손바뀜되는 경우를 감안하면 수요 중심의 강력한 규제가 불가피하다. 하지만 가격만 요동치는 게 아니라 지역 확산 및 유형, 평형 확대 등 시장 전반적으로 불안이 증폭되고 있다는 심각성을 고려하면 수요규제 못지않게 공급 대책의 역할이 중요하다 할 수 있다. 그런 의미에서 3차 대책은 아쉬움이 크다.

당면한 서울 수도권의 아파트 가격 안정화의 대안은 역시 주택 확대 공급이다. 하지만 공급의 주체인 민간 기업의 경영 형편은 그야말로 바닥이며 공급기능은 완전히 무너지기 직전이다. 시행사 및 디벨로퍼, 시공건설사 등의 부도와 폐업 소식이 연일 난무하고 있다. 심지어 완판된 아파트단지의 중도금, 완공된 아파트의 미입주로 잔금이 들어오지 않는 상황이 지속되면서 소위 잘나가던 기업마저 최악의 경영난에 봉착한 처지다. 시공건설업체의 경우 자금난은 물론 중대재해법까지 발효, 시공 자체를 기피하고 있을 정도다. 거기다 인건비와 자재비 급등으로 건설 원가가 크게 올라 시공이익마저 보장받기 어려운 진퇴양난에 빠져있다. 주택 공급의 주체인 이들 민간 기업들의 공급 시스템 회복이 시장안정의 가장 중요한 요체지만 3차례에 걸친 대책에서 완전히 배제되어 있는 점은 유감이다.

물론 40년 이상 대형업체 중심으로 아파트 건설이 이뤄지면서 각종 폐단을 낳은 것도 주지의 사실이다. 아파트 가격을 밀어 올리는 데 주범 역할을 해온 데다 과다한 이익을 챙기면서 온갖 편법과 불법이 관행화되어 왔다. 정부 정책이 대기업 중심지배 체제에 함몰되어 오늘날의 상황이 연출된 면도 없지 않다. 대장동 개발을 주도해 온 이재명 대통령이 왜 공공중심의 개발을 적극적으로 강조하는지도 짐작이 간다. 공공택지를 매입해 수백억 원대의 이익을 창출해 가는 민간 대기업들의 행태를 눈앞에서 보아왔기 때문일 것이다.

하지만 이를 단번에 저지하기에는 현재의 시장 위기 상황을 극복하면서 주택 공급에 유연성을 발휘할 수 있도록 환경을 조성하는 것이 무엇보다 시급하다. 적절한 자금줄과 신용을 보강해 주면서 공급 사이클이 돌아갈 수 있도록 대처하는 것이 지금은 무엇보다 중요하다. 민간의 창의적인 공급 의욕을 활용할 필요가 있다는 얘기다. 값싸고 쉽게 지을 수 있는 장점을 내세워 모듈러 주택 공급을 서둘고 있지만, 국민의 입맛은 이미 4만 달러 수준의 아파트 맛을 본 상태로 이를 쉽게 받아들일 수 없을 것이다.

아울러 3차례에 걸친 부동산 대책에 지역 주택시장에 대한 언급이 없다는 것도 아쉬운 점의 하나다. 아파트 가격이 반값으로 급락하고 미분양과 미입주, 빈집이 급증하는 이른바 시장 붕괴 내지는 초토화 추세다. 예컨대 대구의 경우 아파트 가격이 97주째 하락하면서 전용면적 84㎡ 아파트가 1억9700만원에 거래될 정도다. 연이어 수도권 대책만 내놓는 현실을 감안하면 지방에서는 별도의 나라 같다는 우스갯소리가 나올 정도다.

초고령화와 인구감소, 산업 공동화를 맞고 있는 지역의 주택시장을 살릴 수 있는 미래 지향적 장기 대안을 서둘러 마련해야 한다. 여기에는 산업의 재배치뿐만 아니라 국토의 균형개발을 위해 정부의 예산 배분까지도 충분히 고려되어야 할 것이다. 40년 이상 국토 및 주택정책의 직간접 간여와 평가를 해오면서 느낀 것은 너무나 단편적이고 포퓰리즘적이라는 점이다. 그리고 대형기업과 금융권 등 힘의 주체에 너무 많이 쏠려 정책이 의도와 달리 박제화되는 것도 문제다. 지역 형평에 걸맞은 주택정책을 펼치기 위해서는 지자체가 주도권을 가지고 그 지방 속성에 걸맞은 시장 안정방안을 마련하고 중앙정부는 지원하는 것이 순리다. 하지만 십수년간 권한 및 책임의 지방 이양 얘기가 나오고 있으나 공염불에 그치고 있다.

노무현 정부에서 시작된 다주택자 규제가 '똘똘한 한 채'로 연결, 지역에서 서울에 집을 사는 풍토를 낳았고 이것이 가뜩이나 부족한 서울의 주택난을 가중시켰고 지방은 공동화 현상을 초래해 피폐하게 만든 과거의 정책부작용을 되씹어볼 필요가 있다. 시장의 초양극화로 양쪽 시장을 만족시키고 안정시킬 완벽한 정책목표를 달성하기 힘든 상황은 충분히 이해된다. 그러나 화급한 서울 수도권의 과열 시장안정을 위해서는 민간 공급기능을 먼저 회복시키고 지역시장 안정을 위해서는 국토 균형발전 차원에서 정책 재고가 절대 필요하다. 규제 일변도의 주택정책이 가격폭등을 가져온 과거 노무현, 문재인 정부에서 확인되듯 자유 시장경제와 민간 기업의 중요성을 참작한 부동산 정책이야말로 현재의 시장안정을 가져올 최적의 대안이다. 자칫 지난 정부의 부동산 대책의 복사판, 폭등 시장의 재판이 될까 걱정이다.

장용동 한국주거복지포럼 상임대표

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