전세의 월세화 가속에 입주 절벽까지…서울 임대차 시장 불안 심화

1~11월 서울 아파트 월셋값 3.29% 뛰어…역대 최고
대출 규제, 10·15 대책 따른 '갭투자' 금지로 전세난 심화
자금조달 악화에 '갈아타기' 대신 '갱신계약' 비중도 커져
내년 서울 아파트 입주물량 '반토막'

서울 남산에서 바라본 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

정부의 '10·15 주택시장 안정화 대책 여파'로 서울 아파트 전세 매물이 줄며 월셋값 상승 등 임대차 시장이 흔들리는 가운데, 건설경기 침체 장기화에 따른 입주 가뭄까지 겹치면서 시장 불안이 커지고 있다.

22일 부동산업계에 따르면 올해 1∼11월 서울 아파트 월셋값 상승률은 3.29%로, 관련 집계가 시작된 2015년 이래 처음으로 연간 상승률 3%를 넘었다.

서울 전역을 조정대상지역·투기과열지구 등 규제이역과 토지거래허가구역으로 묶는 10·15 대책 발표 이후 '갭투자'(전세 끼고 매매)가 차단되면서 전세 매물이 줄어든 영향으로 해석된다.

실제 부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3828건으로, 10월 15일(2만4369건) 대비 2.3% 줄었다.

아울러 대출 규제 강화 여파로 수도권 전세대출 보증비율이 기존 100%에서 80%로 축소된 영향도 크다.

한국부동산원 조사 결과 서울 아파트 전세수급지수도 지난달 기준 158.45로, 2021년 10월(162.25) 이후 4년 만에 가장 높았다. 이 지수는 100을 기준으로, 100보다 높으면 수요가 공급보다 많다는 걸 의미한다.

비교적 상황이 나은 세입자들도 이른바 '상급지 갈아타기' 대신 '눌러앉기'를 선택하는 모양새다.

이날 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 10·15 대책 발표 당일부터 이날까지 서울 아파트 전월세 계약은 총 4만2730건 이뤄졌는데, 이 중 갱신계약은 1만8216건으로 전체의 42.6%를 차지했다.

대책 발표 이전 같은 기간(8월 8일~10월 15일) 서울 아파트 전월세계약 중 갱신계약 비중이 38.4%(4만3452건 중 1만6666건)였다는 점을 감안하면 약 4.2%포인트 증가한 것이다.

업계에선 서울 아파트 전월세 시장 불안이 지속될 것으로 전망한다. 부동산 플랫폼 직방 조사 결과 내년 서울 아파트 입주 물량이 올해보다 절반 가까이 줄어든 1만6412가구에 그칠 것으로 보여서다.

정부가 9·7 주택 공급 확대 방안을 발표한 데 이어 연말연초 추가 공급대책도 예고한 상황이지만, 실제 주택이 공급되기까지 장시간이 걸리는 만큼 이 같은 양상은 당분간 이어질 가능성이 크다.

조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 "서울 등 수도권을 중심으로 전세 대출 등 규제가 상존해 있는 만큼 전월세 시장 불안이 강화될 것"이라면서 "정부가 곧 발표할 주택 공급 대책에 장기적으로 어떤 구상을 가지고 공급을 할 것인지 여부에 대한 구체적인 목표가 포함돼 있어야 한다"고 주장했다.

이어 "지나치게 특정한 지역, 상품과 양적 공급에만 치중할 게 아니라 수요·공급 간 비중을 조율할 수 있는 방안 마련에도 힘써야 한다"고 덧붙였다.