도쿄 새 아파트값, 3년만에 8억서 15억원대 폭등

日청년층 50년 대출까지…공급부족·고급화·건설비 상승 겹쳐

도쿄 도심/ 최영재 도쿄 특파원

도쿄 23구 신축 아파트 평균 가격이 3년여 만에 거의 두 배로 뛰었다. 2022년 8236만엔, 한화 약 7억8000만원 수준이던 평균 가격은 올해 5월 1억6286만엔, 약 15억4000만원까지 치솟았다. 10년 장기 상승보다 더 눈에 띄는 것은 최근 2~3년 사이의 급등이다. 집값이 가계소득 증가 속도를 훨씬 앞지르면서 일본의 20·30대 주택 구매자들 사이에서는 상환 기간을 50년까지 늘린 초장기 주택대출도 확산하고 있다.

6일 주간신조 7월 9일호와 일본 부동산경제연구소 자료 등을 종합하면 도쿄 23구 신축 아파트 평균 가격은 2022년 8236만엔에서 2023년 1억1483만엔으로 뛰었다. 1년 만에 39.4% 급등하며 처음으로 1억엔을 넘어섰다. 이후 2024년에도 1억엔대를 유지했고, 2025회계연도에는 1억3784만엔으로 사상 최고치를 다시 썼다. 올해 5월 평균 가격은 1억6286만엔까지 올라 2022년의 약 1.98배가 됐다.

일본에서 1억엔은 한화로 약 9억5000만원이다. 도쿄 23구 신축 아파트 평균 가격이 1억엔을 넘었다는 것은 한국 독자 기준으로 보면 평균 가격이 10억원 안팎을 넘어섰다는 뜻이다. 올해 5월 평균 가격 1억6286만엔은 원화로 약 15억4000만원이다. 일본의 '억대 아파트'라는 표현을 그대로 옮기면 의미가 약해진다. 한국 독자에게는 "도쿄 도심 새 아파트 평균 가격이 3년여 만에 8억원대에서 15억원대로 뛰었다"고 설명해야 체감이 맞다.

도쿄의 고급아파트들/연합뉴스

◇최근 3년 새 거의 두 배
가격 급등의 배경에는 공급 부족과 고급 아파트 쏠림이 있다. 경제산업성은 2023년 도쿄 23구 신축 아파트 평균 가격이 1억1483만엔으로 전년보다 39.4% 급등했지만, 도쿄 23구 밖에서는 같은 수준의 상승이 나타나지 않았다고 분석했다. 도심 고급 주거지와 대규모 재개발 물건이 평균 가격을 끌어올린 것이다.

공급도 줄었다. 부동산경제연구소에 따르면 2025회계연도 수도권 신축 아파트 공급은 2만1659가구로 전년보다 2.6% 줄어 1973년도 조사 시작 이후 최저치를 다시 경신했다. 도쿄 23구 공급은 7708가구에 그쳤다. 새로 지을 땅이 부족한 도심에서 건설비와 인건비가 오른 데다, 개발업체들이 고가 물건 중심으로 공급을 재편하면서 실수요자가 접근하기 어려운 시장이 됐다.

집값이 뛰자 일본의 표준 주택대출로 여겨져 온 35년 상환도 한계를 드러내고 있다. 주간신조는 도쿄 23구 신축 아파트 평균 가격이 1억6000만엔대까지 오른 현실과 함께, 젊은 세대를 중심으로 50년 주택대출이 선택지로 떠오른 상황을 다뤘다. 35년 대출로는 매달 갚아야 할 금액이 너무 커지자 상환 기간을 40년, 50년으로 늘려 월 부담을 낮추는 방식이다.

하지만 50년 대출은 월 상환액을 낮추는 대신 생애 전체의 빚 부담을 키운다. 30세에 대출을 받아도 80세까지 갚아야 한다. 은퇴 뒤에도 상환이 이어질 수 있고, 총이자 부담도 커진다. 도쿄 집값 폭등은 단순한 부동산 가격 문제가 아니라 일본 청년층의 결혼, 출산, 노후 설계까지 흔드는 생활비 위기로 번지고 있다.