정부 “공공재건축 추진시 가구수 최대 2배 늘고 분담금 감소”

공공재건축을 추진하는 경우 용도지역 상향 등을 통해 공급 가구수가 최대 2배가량 늘어나고 재건축 분담금이 최대 74% 감소할 수 있다는 사전 컨설팅 결과가 나왔다.

한국토지주택공사(LH), 서울도시주택공사(SH), 한국부동산원이 공동운영하는 공공정비 통합지원센터는 15일 공공재건축 사전 컨설팅에 참여한 7개 단지에 대한 사전컨설팅 분석을 마치고 그 결과를 조합 등에 회신한다고 밝혔다.

정부는 지난해 8·4 대책을 발표하면서 공공 참여 시 용도지역 상향 등 도시규제 완화를 통해 기존 가구수보다 2배 이상 주택을 더 공급하는 공공재건축을 도입한 바 있다.

작년 9월부터 초기 사업장을 대상으로 진행한 공공재건축 사전 컨설팅에는 서울 신반포19차, 망우1구역, 신길13구역, 미성건영, 강변강서, 중곡아파트 등 총 7개 단지가 신청했다.

당초 15개 단지가 신청서를 냈으나 은마아파트와 잠실주공5단지 등이 참여를 철회하거나 안전진단 미통과 등 여건을 갖추지 못해 총 7곳에 대해서만 컨설팅을 진행했다.

사전 컨설팅 결과 7개 단지 모두 종상향이 허용되는 것으로 평가됐다.

2종 일반주거는 3종 일반주거로, 3종 일반주거는 준주거로 각각 상향이 가능했다.

이를 통해 용적률은 현행 대비 평균 182%포인트(최대 258%포인트), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 96%포인트(최대 201%포인트) 증가하는 것으로 나타났다.

용적률 상향과 함께 준주거 내 비주거시설 비율도 10%에서 5%로 완화할 수 있어 공급 주택수는 현행 대비 평균 58%(최대 98%), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 19%(최대 73%) 증가하는 것으로 분석됐다.

도시규제 완화 효과로 일반분양분 수입이 증가하면서 조합원 분담금은 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 37% 감소하는 것으로 추산됐다.

통합지원센터는 “구체적인 주민 분담금과 재건축 부담금 등은 주민협의와 사전컨설팅 이후 심층컨설팅을 통해 산출할 계획”이라고 말했다.

센터는 7개 조합이 컨설팅 세부 결과 공개를 원치 않아 자세한 설명은 어렵다면서 추가로 모의 분석을 진행해 공공재건축 효과를 분석했다.

모의 분석은 3종일반 지역에 있는 대지면적 5만㎡ 규모의 1천가구 단지를 재건축 하는 경우로 가정했다.

이 단지에서 민간재건축을 추진하면서 용적률 300%를 적용받으면 총 1천410가구 단지로 재건축되는데, 이 중 조합분은 1천가구, 일반분양은 250가구, 기부임대는 160가구가 돌아가는 것으로 분석됐다.

같은 단지에서 공공재건축을 시행하면 용적률을 최대 500%로 적용받을 수 있는데, 이 경우 총가구수는 2240가구로 늘어나고 조합원분(1천가구)을 제외하면 일반분양 510가구, 기부임대 400가구, 기부분양 330가구로 배정되는 것으로 나타났다.

정부는 앞서 공공재건축 추진 선도 단지에 공공임대나 공공분양을 지어 기부채납해야 하는 비율을 50∼70%에서 최소 비율인 50%를 적용하기로 했다.

모의 분석 결과 용적률이 높아질수록 일반분양 증가에 따른 수입도 증가해 재건축 사업성이 개선되고, 분양가가 높을수록 사업성 개선 효과도 큰 것으로 나타났다.

특히, 용적률 증가 규모와 사업성 개선 효과가 정비례하기 때문에 현재 용도지역이 2종일반인 경우보다 3종일반인 경우 주민 부담 저감 효과가 큰 것으로 분석됐다.

센터는 앞으로 사전 컨설팅 참여 조합을 대상으로 설명회를 열고 1분기 안에 선도사업 후보지 지정을 신청하는 단지를 선도사업 후보지로 선정하고 심층 컨설팅을 통해 구체적인 정비계획 등을 논의할 계획이다.

이후 공공시행자 지정을 위한 주민동의율을 확보하는 단지는 조합과 LH·SH와 사업시행 약정을 맺고 공공재건축 선도사업지로 최종 확정할 계획이다.

재건축 사업을 공공이 단독으로 시행하는 경우는 소유자의 3분의 2, 공동시행하는 경우는 조합원 절반 이상의 동의가 필요하다.

센터는 앞으로 더 많은 단지가 공공재건축 추진 여부를 검토할 수 있도록 다음달부터 2차 사전 컨설팅 공모를 시행할 예정이다.

센터 관계자는 “이번 컨설팅 결과는 국토부, 서울시와 논의를 거쳐 마련된 것으로 의미가 크다”며 “추후 선도사업으로 확정될 수 있도록 주민들과 긴밀히 협의하고 사업 절차를 신속히 진행해 주택공급 효과를 조속히 내도록 노력하겠다”고 말했다.