[2.4부동산대책]전문가들 “역대급 물량…패닉바잉 멈추겠다는 의지”

전문가들 "획기적인 공급 드라이브" 한 목소리
"서울에만 35만, 계획대로라면 시장 안정화 기여"
공공재개발·재건축 인센티브, '사업 물꼬-당근책'작용
사업참여-개발이익 공공환수가 관건

4일 오전 정부서울청사 별관 강당에서 열린 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 브리핑’에서 변창흠 국토교통부 장관이 발표하고 있다. /사진공동취재단

정부가 4일 발표한 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’과 관련해 전문가들은 대체적으로 “화끈한 대책”, “역대급 물량”이라는 데 입을 모았다.

문재인 대통령이 강조한 ‘시장의 예상을 넘는’ 파격적 수치라며 장기적으로 시장 안정에 기여할 것이라고 평가했다. 특히 2025년까지 서울에만 강남3구 물량에 해당하는 아파트인 32만 가구(전국 85만)를 공급한다는 계획은 3040의 ‘패닉바잉’을 잠재우기 위한 카드라고 강조했다.

공공이 직접 재건축·재개발 사업을 시행하면서 재건축초과이익환수제(재초환)나 조합원 2년 실거주 의무 등 규제를 대폭 면제하기로 한 것은 ‘사업 물꼬트기’임과 동시에 사업 진척에 어려움을 겪었던 사업자와 조합원 등에게 ‘당근책’으로도 작용할 수 있다고 평가했다.

이태경 토지+자유연구소 부소장은 “서울에만 32만 가구를 공급한다는 건 4인 가구 기준으로 120만명이 살 수 있는 엄청난 물량”이라며 “정부가 패닉바잉을 잠재우겠다는 것”이라고 평가했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “정부가 특히 재건축 추진의 걸림돌이던 재초환 문제를 공공재건축으로 할 경우 면제해 재건축 공급 물꼬 트기가 가능해질 것”이라고 전망했다.

함영진 빅데이터랩장도 “현 정부 단일 공급대책으로는 역대급”이라며 “지난 6년간 서울 아파트 한해 평균 준공물량이 3만8687가구, 전국 37만4941가구라는 걸 감안하면 상당한 파격적인 수치”라고 평가했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장도 “주택시장의 판을 새로 짜는 획기적인 공급계획”이라며 “현실화한다면 중장기적으로 수급에 긍정적인 영향을 미칠 것”이라고 전망했다.

특히 용적률 인센티브로 기부채납 받는 주택을 기존 공공임대가 아닌 분양주택이나 공공자가주택 등으로 총 물량의 70~80%이상을 활용하는 점과 공공분양에서 추첨제를 도입한 것 역시 긍정적인 평가를 받았다. 함 랩장은 “도심의 택지구득난을 완화하면서 다양한 계층의 소셜믹스와 임대주택에 대한 지역 님비현상을 줄이는 효과가 기대된다”며 “지역 내 주거복지 향상에도 기여할 것”이라고 강조했다.

박 위원도 “분양주택을 확대하고 공공분양 추첨제를 도입한 것은 청약대기 수요를 늘려 기존 주택 수요의 분산을 유도할 수 있다”며 “계획대로 추진된다면 3040에게 청약기회가 될 수 있고 무주택자의 심리 안정에도 기여할 것”이라고 내다봤다.

◇단기적 급등 가능성…‘사업참여-개발이익 공공환수’ 관건
다만, 공공재개발·재건축 사업 활성화가 기존 구축들의 호재로 작용해 집값이 올라갈 수 있다는 지적도 나왔다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “기존 구축들의 가격들이 오를 가능성이 높아 단기간 집값이 급등할 수 있다”고 말했다.

특히 2.4 공급대책의 성패로 재건축 단지들이 얼마나 공공 주도 사업에 참여할 지와 개발이익을 얼마나 공공이 가져갈 수 있느냐도 관건이라고 지적했다. 함 랩장은 “투기우려를 방지하기 위해 발표 이후, 추가 지분을 확보할 경우 우선공급권을 부여하지 않은 점은 조합원의 동의서 징구 등 사업 활성화에 허들이 될 수 있어 설득이 관건”이라고 강조했다.

이 부소장은 “공급대책과 함께 투기억제책도 병행되어야 시장안정 효과를 거둘 수 있는데 구체적인 세제정책은 빠져 아쉽다”며 “또 공공분양 등 공급유형을 다양화하는 문제도 개발이익을 얼마나 공공이 가져갈 수 있느냐가 중요하다”고 지적했다. 박 위원도 “앞으로 대규모 도심 개발에 따른 투기수요를 차단하고 단기적 불안을 어떻게 진정시키느냐가 핵심일 것”이라고 말했다.

또한 신설된 주택 공급 방식인 공공분양 주택에 대해선 환매조건부 주택이 될 가능성이 높다고 평가했다. 환매조건부는 저렴하게 실수요자에게 분양하고 나중에 집을 팔 때 반드시 공공기관에 매각하도록 해 무주택자 입장에선 비교적 낮은 가격에 내 집을 마련할 수 있다.

이 부소장은 “환매조건부는 기존의 분양 방식이면서도 집을 팔 때 공공에게만 되팔도록 하는 것이어서 토지임대부 방식 보다는 상대적으로 적용이 용이해서 우선 공공분양 방식으로 취할 가능성이 높다”고 설명했다.

함 랩장은 “환매조건부 주택은 토지 임대료 책정문제나 향후 분양전환의 수분양자 요구가 거셀 수 있는 면을 고려해야 해서 수익공유형 주택처럼 소득수준과 자녀수 등에 따라 공공 재매입시 매도자에게 일부 수익을 보전해 주는 것도 고려할 만하다”고 말했다.