“8억 땅 증여, 공시가 현실화 이전에 하면 6000만원 절세”

내달말 공시지가가 증여세 기준
현금화 비추, 상속보단 증여 유리

‘청약 광풍’ ‘로또 청약’ 이라는 말을 한번쯤은 들어봤을 것이다. 2040세대를 중심으로 부동산에 대한 관심이 커지면서 관련 신조어까지 만들어지고 있다. 이런 상황에서 최근 ‘3기 신도시’ 부동산 투기 의혹 사건이 불거지면서, 내집 마련을 위해 청약 가점을 채워가는 무주택자들의 상태적 박탈감은 극에 달하고 있다. 내 집 마련을 한 이들도 종합부동산세(종부세)·양도소득세 등 이른바 ‘보유세 폭탄’을 맞으면서, 조세 관련 소송에 관심을 갖기 시작했다. 또 인상된 보유세를 내느니, 차라리 ‘증여·상속’을 택하겠다는 사람들도 급증하고 있다.

하지만 알아 듣기 힘든 외계어(?)처럼 돼 있는 과세 방법 등은 오히려 머리 속을 복잡하게 만들고 있는 실정이다. 이에 증여·상속세와 종부세 관련 최근 재판의 쟁점·트렌드를 짚어보고 ‘세알못(세금을 알지 못하는) 세린이(세금 어린이)’ 기자들이 묻고 전문가들이 쉽게 답하는 일문일답을 통해 어렵고 난해한 부동산 관련 세금을 낱낱히 파헤치려 한다. 증여·상속세 관련해서는 ‘바보야! 문제는 세금이야’ 저자인 조세 전문 박흥수 변호사가, 종부세에 대해서는 법무법인 화우 파트너 변호사 겸 조세쟁송 팀장인 박정수 변호사가 명쾌하고 속시원하게 답변했다. <편집자>

① 증여·상속세

최근 부동산 공시지가가 상승하면서 오는 6월까지 주택을 처분하지 않으면 11월 ‘종부세 폭탄’을 맞을 것이라는 흉흉한 얘기들이 심심찮게 들려온다. 공지시가 상승으로 인해 1주택자 임에도 종부세 과세 대상이 되고 다주택자는 종부세 직격탄을 맞게 될 것으로 보이면서, 증여·상속에 눈을 돌리는 이들이 늘어났다는 것이다.

증여·상속 복잡한 부분이 많아 전문가들마다 해석이 다르고 명확한 해법을 제시할 수 없다는 문제가 있지만, 증여·상속세율이 고정돼 있어 종부세 등 다른 조세 관련 소송 보다는 상대적으로 명징한 기준이 있다.

박흥수 변호사.

-공시지가가 확정되기 전에 증여를 하는 게 유리한가?

박흥수 변호사 = 개별공시지가는 표준지 공시지가를 기초로 5월 말 전국의 모든 토지의 공시지가가 결정된다. 개별 공시지가에 따라 향후 재산세, 상속세, 증여세 등 각종 세금이 결정되는 것이다. 만일 증여를 고려하고 있는 토지의 개별공시지가가 크게 상승할 예정이라면 가급적 5월 공시지가가 오르기 전에 미리 증여하는 것이 유리하다고 볼 수 있다.

가령 토지 개별공시지가에 의해 산정한 토지가액은 8억원인데 5월 말부터는 10억원으로 상승한다고 가정하고 증여세율을 30%으로 계산(각종 공제는 없는 것으로 가정)하면 6000만원을 더 납부해야 하는 상황이 된다.

-증여의 방법에도 차이가 있는데, 부동산을 그대로 증여하는 것과 현금화해서 증여하는 것 중 어떤 것이 더 유리한가?

박흥수 변호사 = 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세를 납부해야 한다. 또한 양도소득세를 부과하고 남은 현금을 증여하려면 다시 별도로 증여세를 납부해야 하니 부동산을 그대로 증여하는 방안을 고려해야 한다.

-사실상 증여·상속을 하는 이유는 보유세를 줄이기 위한 방편이라는 시각이 우세한데, 절세 방안 중 하나로 대출이나 임차보증금을 낀 부동산을 증여하는 ‘부담부증여’가 유리한가?

박흥수 변호사 = 유리할 수도 불리할 수도 있다. 증여받은 재산에 담보된 증여자의 채무나 전세보증금을 수증자(증여받는 사람)가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이므로 증여세가 줄어들어 유리하다고 생각할 수 있지만, 대신 증여자가 경우에 따라 양도소득세를 납부해야 할 수도 있다.

예를 들어 5억원 담보대출을 받은 시가 10억원인 아파트를 딸에게 증여한다면 증여재산 10억원에서 대출금을 차감한 5억원을 기준으로 증여세가 계산되지만 딸에게 10억원의 아파트를 그대로 증여한다면 10억원을 기준으로 증여세가 계산된다. 그러나 아버지는 5억원의 채무를 면해 이익을 본 것이므로 그만큼 양도차익을 누린 것이어서 양도소득세를 납부할 수도 있다.

다만 항상 그런 것은 아니고 1가구 1주택인 경우에는 양도소득세가 비과세될 수도 있다. 또 은행 담보대출금에 대한 매월 이자 지급과 원금상환은 딸이 직접 해야 하고 세입자에 대한 전세보증금도 딸이 본인 힘으로 상환해야 한다. 원금상환이나 전세보증금 반환을 위해 부모가 별도로 자금을 지원한다면 이는 별도의 증여가 되기 때문이다. 아울러 주택을 증여받은 날로부터 5년 내에 양도하지 않도록 주의해야 한다. 부모로부터 증여받은 부동산을 5년 내에 팔게 되면 취득가액을 당초 증여자가 취득한 가액으로 적용해서 양도소득세가 계산된다.

절세 방법으로 상속·증여의 비율이 매년 급증하고 있다. 부동산을 보유하면서 종부세를 내고 부동산을 처분하면서 양도소득세를 내는 것보다는 상속·증여세를 부담하는 것이 더 낫다고 판단하는 사람들이 늘어나고 있는 것이다. 문제는 증여와 상속 중 어느 것을 택하는 것이 더 유리한지가 관건이 될 것으로 보인다.

-증여를 해야 하나? 상속을 해야 하나?

박흥수 변호사 = 상속은 단 한 번에 끝나지만, 증여는 여러 번에 걸쳐 나눠서 할 수 있다. 살아있을 때 재산을 조금씩 물려주면서 증여세를 부담하면 상속인의 상속세 부담이 적어질 수 있다. 미리 증여를 해서 상속재산이 감소했기 때문이다. 상속은 사망한 사람(피상속인)의 재산에 대한 권리와 의무를 상속인이 포괄적으로 물려받는 것이므로 부채 또한 상속될 수 있지만, 증여의 경우에는 부채만을 증여할 수는 없다.

단순 계산을 해보면 4남매에게 100억원을 상속하는 경우, 상속재산 100억원에서 일괄공제 5억원과 금융재산공제 2억원을 빼면 93억원이 남게 된다. 여기에 상속세율 50%를 적용하고 누진공제액 4억6000만원을 제하면 납부 상속세는 41억9000만원이 된다. 반면 100억원을 4남매에게 증여하는 경우, 자녀 당 증여액 25억원에서 증여재산공제 5000만원을 빼면 24억5000만원이 남고 여기에 증여세율 40%를 적용하고 누직공제액 1억6000만원을 제하면 1인당 증여세는 8억2000만원이 되고 총 금액은 32억8000만원으로 산정된다.

다만 단순 계산만으로는 증여가 훨씬 유리한 것으로 볼 수 있겠으나, 만일 피상속인의 배우자가 생존하는 경우에는 상속세 산정 시 추가로 최소 5억원에서 30억원까지 배우자 공제가 가능하다는 점을 기억해야 한다.