오세훈發 규제완화, 재건축 ‘급등’…투기심리 ‘꿈틀’

강남 재건축 한달 새 2억5000만원 급등
재개발 지역도 꿈틀 '뉴타운 악몽' 재현 우려
전문가 "서울시장 권한 제한적… 내년 대선 겨냥"
"결국 무주택자·2030만 힘들어져"

서울 강남구 대모산 전망대서 바라본 대치동 은마아파트 일대/연합

서울 압구정, 대치동, 여의도동 등 재건축 아파트 가격이 오세훈 서울시장이 취임하자 급등세를 보이고 있다. 오 시장이 민간 재건축·재개발 활성화를 위한 규제완화를 공약으로 내세우면서 해당 지역 중심으로 신고가가 연일 나오고 있다.

이에 정부의 2.4대책 이후 집값 안정세로 접어들던 서울 집값 전체에도 영향을 미칠 수 있다는 지적이 나온다. 특히 부동산 전문가들은 민간주도 개발 정책의 오 시장과 부동산 시장 안정을 목표로 공공 주도 공급정책을 펼치는 정부 간 정책적 충돌이 불가피하다고 지적했다.

14일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 최근 여의도 시범아파트 전용 156㎡가 최근 신고가인 29억8000만원에 매매됐다. 여의도 시범아파트는 올해로 준공 50년차로 대표적인 재건축 단지이다.

강남구 압구정동 현대7차 전용면적 245.2㎡(80평)는 지난 5일 80억원에 거래되면서 신고가를 기록했다. 지난해 10월 매매가 67억원 보다 무려 13억원(19.4%)이나 뛰었다. 같은 날 압구정동 160.29㎡(52평) 현대1·2차 아파트도 54억3000만원에 거래돼 최고가를 경신했다. 지난해 12월 42억5000만원에서 11억8000만원(27.8%)이나 오른 금액이다. 이 아파트의 최고가는 196.21㎡(64평)의 63억원이다.

압구정동의 110.82㎡(36평) 신현대 아파트(현대 9,11,12차)는 지난 1일 32억5000만원에 거래돼 지난달 30억원 보다 한 달 새 매매가가 2억5000만원(8.3%)이나 뛰었다. 송파구 잠실동의 80.39㎡(26평) 우성 1,2,3차 아파트도 지난 6일 18억1000만원으로 거래돼 지난해 8월 17억7500만원보다 3500만원(2.0%) 가격이 상승했다.

또 재건축 단지인 대치동 은마아파트와 잠실주공5단지는 50층 재건축을 위해 35층 층수 규제 완화를 기대하고 있다.

문제는 이들 단지의 급등세가 서울 집값 전체를 자극해 다시 집값 불안을 야기할 수 있다는 점이다. 또한 규제완화 권한은 서울시장 혼자서 결정할 수 없는 일임에도 오 시장이 내년 대선을 앞두고 재건축 단지의 기대심리를 자극하고 있다는 지적도 나온다.

재건축 단지를 중심으로 급등세가 심각해지자, 오 시장 역시 부담이 된 듯 지난 13일 “(재건축을)너무 서두르다가 주변 집값을 자극할 수 있다”며 “신중하지만 신속하게 하겠다”고 말했다. 또 “부동산 시장이 과열된 지역을 토지거래허가 구역으로 지정하는 방안 등 집값 상승 방지 대책을 검토하고 있다”며 “너무 걱정하지 말라”고 말했다.

오세훈 서울시장이 지난 11일 국민의힘 서울 여의도 당사에서 열린 국민의힘·서울시 부동산정책협의회에서 발언을 하고 있다./이병화 기자

◇“시장 권한 제한적인데 시장만 흔들어, 내년 대선 겨냥…결국 무주택·2030만 힘들어”

하지만 이미 강남3구 대부분 지역이 ‘토지거래허가구역’으로 지정되어 있는 상태다. 오히려 강남 재건축 단지는 오는 6월 토지거래허가거래구역 재지정 심사에서 지정해제 되길 바라고 있어서 오 시장의 토지거래허가구역 지정 계획이 애매하다는 지적이다.

강남 재건축 단지들이 급등하면서 서울 다른 지역 재건축·재개발 구역도 꿈틀대고 있다. 재건축·재개발 구역이 많은 동대문구 청량리 A부동산 관계자는 “여기도 40년 넘은 아파트 호가가 계속 오르고 있는데, 공공재개발로 지정된 곳도 있어 토지거래허가구역”이라며 “재개발 구역도 많은데 민간주도는 이해관계가 얽혀 속도가 늦어 규제완화를 원하면서도 너무 급등해서 뉴타운처럼 원주민들이 나가야 될까 걱정하는 목소리도 있다. 기대반, 우려반”이라고 말했다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “분명한 건 개발이슈를 들고 나와서 시장을 흔들고 있다는 것”이라며 “규제완화에 대해 서울시가 할 수 있는 게 제한적이고 정부와 협의해야 하는데 말만 할 뿐, 서울시가 어떻게 하겠다는 구체적 계획이 없다. 결국 무주택 서민들만 고생하는 것”이라고 꼬집었다.

이태경 토지+자유연구소 부소장은 “오 시장이 그럴 권한이 없는데도 계속 규제완화를 이야기하는 것은 결국 내년 대선을 겨냥한 것 아닌가”라며 “세제 완화, 용적률 상향, 층수 제한 폐지, 재건축초과이익환수 완화 등 재건축·재개발 추진 단지들을 포섭하려든 포석이다. 그렇게 집값이 올라가면 결국 서울 무주택자, 20·30대만 더 힘들어지는 것은 불을 보듯 뻔하다”고 비판했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “개발 위주 공약은 무조건 집값이 오른다. 다만 정부의 공공주도 공급주택에 대형 평형이나 시장이 원하는 부분이 빠져 있어서 민간 공급도 필요하다”고 말했다.