서울 ‘35층 룰’ 사라진다…한강변 재건축 단지 ‘들썩’

서울시, 오세훈표 '2040 도시기본계획' 발표
다채로운 스카이라인 조성 기대
용도지역 제도 전면 개편 통해
초고층 재건축 건물 건립 속도

서울시가 지난 8년동안 주거용 건물에 일괄적으로 적용했던 ‘35층 높이 제한’ 규정을 없애기로 했다. 다양한 스카이라인을 만들겠다는 취지다. 아울러 토지의 주요 용도를 규정하는 ‘용도지역’ 제도도 전면 개편하기로 했다.

서울시는 3일 이런 내용을 담은 ‘2040 서울도시기본계획’(이하 2040 서울플랜)을 발표했다. 이는 1990년 최초의 법정 도시기본계획이 수립된 이후 다섯 번째로 수립되는 것으로 ‘국토계획법’상 5년마다 재정비해야 하는 규정에 따라 2014년에 수립된 ‘2030 서울플랜’을 대체하는 계획이다. 110명의 전문가와 시민 등의 의견을 고려해 다음 세대를 위한 사회적·환경적 지속가능성을 담아내는 등 우리 주변을 둘러싼 사회 여건을 반영했다는 게 서울시 설명이다.

시는 이번 계획안에서 기존 ‘2030 서울플랜’에 명시된 높이 기준을 삭제키로 했다. 2030 서울플랜은 2014년 박원순 전 시장 당시 수립됐는데, 무분별한 돌출 경관을 방지하기 위한 목적으로 주거용 건축물의 높이를 35층 이하로 제한하고 있다. 하지만 앞으로는 개별 정비계획 심의 단계에서 지역 여건에 맞게 층고가 허용된다.

시는 대신 건물 용적률은 유지해 동일한 밀도 안에서 건물 높낮이가 조화롭게 배치할 수 있도록 구상할 계획이다. 대상지 여건을 고려해 위원회 심의 등을 통해 적정한 높이 계획을 결정한다. 서울시 관계자는 “층고가 올라가는 대신 건물 간 간격이 띄어지는 효과가 생긴다”며 “무엇보다 획일화된 ‘성냥갑 아파트’에서 벗어나 다양한 층수 배치로 다채로운 스카이라인이 만들어질 것으로 기대한다”고 말했다.

시는 또 산업화 시대에 만들어진 용도지역 제도를 전면 손질하기로 했다. 용도지역은 한 공간의 기능이 중복되지 않도록 땅의 용도를 정해 건물의 높이와 용적률 등을 규제하는 제도다. 서울 내 용도지역은 크게 주거·상업·공업·녹지지역으로 구분된다.

시는 이 제도가 복합적인 공간을 구성하는 데 제약 요인으로 작용했다고 보고, 이를 넘어서는 ‘비욘드 조닝’(Beyond Zoning)을 시도하기로 했다. 비욘드 조닝은 주거·업무·상업 등 기능의 구분이 사라지는 미래 융복합 시대에 맞는 서울형 신 용도지역체계다. 현행 용도지역 제도는 대도시 서울의 특수성과 무관하게 전국에 동일한 허용용도·밀도가 적용되고 있어 자율성과 유연성 측면에서 한계가 있다는 게 서울시 설명이다.

시는 공청회→국토교통부 등 관계기관 협의→시의회 의견 청취→도시계획 위원회 심의를 거쳐 연내에 2040 서울플랜을 확정할 방침이다.

2040 서울도시기본계획 용도지역 개편안/제공 = 서울시

이번 계획안이 시행될 경우 서울 재건축 아파트 단지들은 사업 추진 속도가 빨라지고 층수도 한층 더 높아질 전망이다. 오세훈 서울시장은 이날 수변 활성화 방안의 하나로 여의도·압구정·이촌 등 한강변 정비사업지를 언급하면서 “정비사업 추진시 한강과 연계개발을 유도하겠다”고 밝혔다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “특히 여의도·압구정 등 한강변 대규모 정비사업과 연계개발이 본격화돼 사업성이 크게 개선될 것”이라고 말했다.

압구정·여의도·잠실·성수동 등 한강변 재건축 단지들은 벌써부터 개발 기대감에 들뜬 분위기다. 압구정동 한 공인중개사는 “한강변 재건축 단지의 발목을 잡았던 ‘35층 층수 제한’ 규정 삭제만으로도 사업에 속도가 붙을 것”이라며 “여야 유력 대선 후보들의 용적률 상향 공약과 서울시의 재건축 규제 완화 기대감에 최근 집값이 다시 꿈틀댔는데, 이번 서울시의 ‘35층 룰’ 폐지로 매매시장이 한바탕 크게 들썩일 가능성이 크다”고 말했다.