HUG, 임차권 승계해 강제경매
경쟁률 높지만 낙찰가율은 낮아
경쟁률 높지만 낙찰가율은 낮아
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9일 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 이 달 첫 주 경매에 부쳐진 서울지역 다세대주택 가운데 응찰자 10명 이상인 물건만 총 3건이었다. HUG가 전세보증금 반환보증을 가입한 임차인의 임차권을 승계해 강제경매를 신청한 물건들로, 모두 특별 매각 조건이 달렸다.
특별 매각 조건은 HUG가 낙찰자에게 받아야 할 임대차보증금을 일부 포기하는 것이다. 유찰이 잦은 물건에 대해 내부 권리 분석을 마치고 일부 채권이라도 회수하는 게 낫다고 판단될 때 HUG가 특별 매각 조건을 내건다.
법원 경매에서 낙찰자는 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 경매를 신청했을 경우 임차인이 배당받지 못하는 보증금을 인수해야 한다. 하지만 HUG의 특별 매각 조건이 붙은 물건은 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수받지 않아도 된다. 보증금 이하로 낙찰받더라도 낙찰자는 낙찰가를 빼고 남은 보증금을 추가로 부담할 필요가 없다. HUG는 남은 보증금을 임대인에게 지속적으로 청구하게 된다.
임차인은 강제경매에 들어가기 전 HUG로부터 전세보증금을 돌려받고 퇴거를 하기 때문에 공실 상황에서 경매가 진행돼 명도 절차도 밟을 필요가 없다.
하지만 치열한 입찰 경쟁에 비해 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 비교적 낮았다. 집값 하락세가 지속되면서 응찰자들이 가격을 낮게 써냈기 때문으로 풀이된다.
지난 4일 경매 진행된 강서구 화곡동 다세대주택 전용 25㎡의 경우 응찰자 12명이 경합해 1억5899만9999원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 71.95%에 불과했다.
같은 날 경매에 부쳐진 강서구 방화동 다세대주택 전용 39㎡에는 11명이 경합을 벌였으나 낙찰가율은 68%에 그쳤다.
이주현 지지옥션 선임연구원은 "집값이 워낙 떨어졌기 때문에 HUG가 임대차보증금 반환청구권을 포기하고서라도 경매를 진행하는 것"이라며 "HUG의 특별매각 물건은 권리관계가 복잡하지 않을 수 있으나 앞으로 집값이 더 하락할 수 있는 데다 주변 전셋값도 이미 높은 수준이라는 점을 감안해 예비 응찰자들은 보수적으로 입찰가를 써내는 게 중요하다"고 말했다.
