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국토연구원은 5일 발표한 '주택 임대차시장 현황과 개선방향' 보고서에서 2022년 8월 이후 전셋값이 떨어지기 시작하면서 보증금 미반환 위험이 발생했으며, 최근까지 미반환 위험이 지속되고 있다고 진단했다.
보고서에 따르면 세입자의 전세보증금을 이용해 무자본으로 주택을 매입하는 극단적 레버리지 투자 행위가 2020년부터 2022년 초까지 집중됐다. 이에 2022년 말부터 본격화한 보증금 미반환 위험은 올해까지 이어질 것으로 전망된다.
전세금 미반환 위험은 보증금 2억원대에 집중된 모습을 보였다. 2020년 이전에는 3억원 이상인 주택의 전셋값 변동성이 높았지만, 2020년 이후부터 3억원 미만 주택의 전셋값 상승세가 뚜렷했다. 특히 2021년에는 1억원 미만 주택의 전셋값 상승이 다른 가격대의 주택보다 더 높았다.
지난해 기준으로 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율) 100%를 초과한 임대차 계약의 51.1%에서 역전세가 나타났다.
이에 따라 국토연구원은 임대차 보호 및 지원 정책 대상을 시장 변동성과 보증금 미반환 위험에 노출된 전셋값 5억원 이하 주택에 집중하도록 제도를 개선해야 한다고 제언했다.
또 임대차 보증금의 10% 가량을 의무적으로 예치하도록 하는 내용의 제도 도입 필요성도 제기했다. 전세보증금이 2억원일 경우 집주인이 보증금의 10%인 2000만원을 의무적으로 예치하도록 하는 '에스크로(결제금 예치)' 제도를 도입해야 한다는 것이다.
다만 일정한 자본력을 갖추고 있어 보증금 미반환 위험이 없다고 판단되는 임대사업자의 경우에는 보증금 예치를 면제해 주는 게 필요하다고 덧붙였다. 보증금 미반환 위험이 없는 임대사업자 위주로 시장이 재편되도록 유도해야 한다는 것이다.
박진백 국토연 부연구위원은 "가격대별, 지역별, 소득 계층별로 보호 대상을 명확히 설정해 지원을 강화해야 한다"며 "고가 전세의 경우 시장 자율에 맡기는 구조로 설계해야 한다"고 말했다.
