용산정비창 수주 승부수…HDC현산 “사업비, 도시정비 역대급 조건 제시”

사업비 CD+0.1% 및 최저이주비 20억원
상가 미분양시 분양가로 대물변제

서울 용산정비창 전면1구역 예상 조감도.

HDC현대산업개발이 서울 용산정비창 전면1구역 재개발사업 수주를 위해 역대급 조건을 제시하는 승부수를 던졌다.

2일 HDC현대산업게발에 따르면 회사는 서울 용산정비창 전면1구역 조합에 양도성예금증서(CD)+0.1%의 사업비 조달 금리를 제시했다. 이는 경쟁사가 제시한 CD+0.7% 보다 낮은 수준이다.

CD는 시장에서 양도할 수 있는 정기예금증서를 뜻한다. CD금리는 은행권 자금조달비용지수인 코픽스 금리와 함께 대출금리를 결정하는 기준금리로 사용된다.

HDC현대산업게발 관계자는 "사업비 전체 규모가 수천억 원에 이르는 만큼 조합의 금융 이자 부담을 획기적으로 낮출 수 있고, 정비계획변경 기간까지 고려하면 수백억원의 이자 차이가 발생할 수 있다"고 설명했다.

조합원 개인에게 직접적인 영향을 미치는 최저 이주비의 경우 세대당 20억원(LTV 150%)으로 제시했다. 이는 국내 정비사업 역사상 가장 높은 수준이다. 자산 평가금액이 낮은 소규모 소유주도 충분한 이주 자금을 확보할 수 있어, 사업 지연 요인을 사전에 제거할 수 있다. 이주비를 초과하는 추가 대출에도 동일한 LTV를 적용해 모든 조합원의 상황을 반영했다.

사업 추진에 핵심적인 공사비는 평당 858만원으로 조합의 예정가(960만원)뿐만 아니라 경쟁사(894만원)보다 낮다. 사업성 제고를 위해 포스코보다 약 1만 9315㎡(5843평) 넓은 연면적을 포함하면서도 낮은 평단가를 유지했다. 이는 지하 공간 활용과 수익형 비주거시설 효율 배치 등을 통해 분양수익을 극대화하려는 전략에 기반한다.

공사기간(42개월)은 경쟁사보다 5개월 앞당겼다. 공기 단축은 임시거주비, 금융이자 비용 감소는 물론, 상가 등 비주거시설의 조기 수익 실현에 따른 조합원 혜택 증가로 이어진다.

단지 계획 측면에서도 9개동 설계를 제안했는데, 이는 포스코이앤씨(12개동)보다 인동거리와 조경 면적 확보에 유리한 구조를 만들었다. 삼성물산 리조트부문 조경팀과 협업한 체류형 조경설계는 단지 내 머무는 시간을 고려한 고급 주거 환경을 구축하는 데 초점이 맞춰졌다.

비주거시설에 대한 미분양 리스크 대응도 파격적이다. 조합원 부담을 최소화하기 위해 미분양 발생 시 '최초 일반분양가 또는 준공시 감정가 중 높은 금액으로 대물변제' 조건을 제시했다. 이는 조합 비례율 하락, 자산가치 감소 방지 효과가 크며, 최근 주요 정비사업에서 해당 조건을 제시한 시공사들이 연이어 선정됐다는 점에서도 실효성이 크다.

정비업계 관계자는 "표면적으로 비슷해 보여도 실제 조합원 입장에서 체감하는 차이는 HDC현대산업개발이 절대적으로 유리하다"며 "사업의 안정성, 수익성, 부담 완화 수준 모두에서 압도적인 차이가 있다"고 말했다.