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사실 부동산 가격이 크게 오르면서 투자에 대한 기대심리가 급격히 부풀어 오르는 이른바 과열 부동산 시장에 진입하면 그때부터는 백약이 무효다. 정부가 연이어 안정 대책을 내놓아도 단기적으로 효과를 발휘하기 힘든 게 부동산 시장의 생리다. 과거 경험을 되새겨보면 적어도 6개월 이상 지나야 시장이 안정 국면을 맞고 이어 공급이 러시를 이루면서 진정세가 뚜렷해지는 게 부동산 시장 특성이다. 그런 면에서 보면 6·27대책은 금융 쪽에서 선도적으로 나서준 게 평가받는 요인이라 할 수 있다.
공급대책의 효험이 중장기적으로 나타나는 점을 고려하면 타오르는 불길을 잡기 위해 금융 쪽에서 과감히 나서 대출 규제를 들고나온 것은 고무적이었다. 대체적으로 시장 불안 요인과 해법을 수요 증가에 의한 요인과 안정 대책보다 공급 확대 해법에 비중을 두는 경우가 많았다. 그러다 보니 정부 내에서도 국토교통부 중심의 대안 마련에 치중하게 되고 효험도 제한적일 수밖에 없었던 게 사실이다.
과열 부동산 시장을 안정시키는 데에는 대체로 2가지 대안이 존재한다. 첫째는 투자나 투기심리를 진정시킬 금융을 포함한 전반적인 규제 강화를 들 수 있고 둘째로는 수요 폭발에 대응한 공급 부족을 해소하기 위한 대량 물량 공급방안이라 할 수 있다. 이는 유동성에 의해 시장이 좌우되는 데다 수급 불안 역시 시장을 뒤흔드는 요인인 만큼 시장안정에 두 가지 대책이 절대 필요하다. 지난 1980년대 이후 50년 동안의 부동산 시장의 흐름과 정책을 리뷰해 보면 이러한 대안이 반복됐다.
예컨대 88올림픽 이후 풍부한 유동성을 기반으로 부동산 시장이 급격히 타오르자 투기 규제와 함께 분당 등 수도권 1기 신도시 계획이 발표된 바 있으며 1990년대 말 외환위기 이후 저금리를 토대로 유동성 확대되면서 집값이 오르자 복합규제책인 8·31대책과 함께 판교 등 2기 신도시 계획이 나왔다. 또 2000년대 들어서도 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장 불안이 닥치자 세금 규제책과 함께 3기 신도시 계획발표에 이르게 된 것이 이를 입증해 준다.
이제 시장 안정의 핵심 포인트는 얼마나 제대로 된 공급계획을 내놓느냐에 달려있다 해도 과언이 아니다. 급한 불은 껐으나 이를 안정적으로 관리하기 위해서는 시장수요에 걸맞은 공급방안이 나와야 한다. 물량만 수십만 가구를 공급할 것이다라고 발표하는 수치 제어 방식은 이미 한계에 봉착, 효과를 거두기 어렵다. 유효수요 내지는 원하는 곳에 제대로 된 아파트를 공급하는 것이 중요하다. 더구나 현재는 집을 지을 택지확보보다 건설 원가 급등과 자금난 등으로 주택건설업체와 부동산개발업체들의 공급시스템이 무너져 있다는 게 큰 문제다.
공공 주택 공급의 경우 한국토지주택공사(LH)를 비롯해 서울도시주택공사(SH), 경기도시주택공사(GH) 등이 주도적으로 나서 해소할 것으로 예상되나 민간 부분은 앞서 거론한 문제들로 손쉽게 나설 수 없는 형편이다. 더구나 수요를 참작하면 민간은 대부분 도심권에 신축하는 재개발, 재건축 등 정비사업 물량이어야 한다. 그러나 현실적으로 이러한 정비사업이 조합 및 건설사 간의 갈등 등으로 지지부진하다. 따라서 이에 대한 과감한 대안과 지원책이 나오지 않는 한, 민간 물량 공급은 허수에 그칠 공산이 크다.
더 큰 문제는 과연 수도권에 계속해서 집을 지어 수도권 과밀화를 더욱 집중시킬 것인가 하는 구조적 문제와 지방소멸 해소와 균형발전을 위한 방안, 향후 빈집이 속출할 가능성 등에 대한 충분한 고려가 절대 요구된다. 더구나 주택수요가 과거와 달리 소가구이면서도 개인의 생활과 돌봄, 그리고 에이징 서비스 등이 절대적으로 필요한 계층으로 바뀌고 있다. 당장 공급 부족 해소에만 초점을 둔다면 얼마 가지 않아 재차 큰 오류를 범할 가능성마저 없지 않다. 이제야말로 수도권 추가 확대 공급 문제를 심각히 짚어보고 대승적 국가 차원에서 해결대책을 마련해야 할 시점이다.
※본란의 칼럼은 본지 견해와 다를 수 있습니다.
장용동 한국주거복지포럼 상임대표
