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이러한 전세대란은 갈수록 빨라지는 전세의 월세화에 기인한다. 올해 1~7월 확정일자를 받은 임대차 계약 가운데 무려 105만6900건이 월세를 낀 계약으로 나타났다. 2022년 이래 최근 3년 동안 같은 기간에 대략 83만~84만건 정도에 그쳤던 월세 거래 건수가 올해 무려 27%나 급증하며 폭발적으로 늘어난 것이다. 월세 낀 계약 비율이 7월 누적으로 61.9%에 달해 1990년대 이후 사상 최고치에 달했을 정도다. 여기에는 지난 2020년 도입된 계약갱신청구권과 전월세상한제가 발단이 된 데 이어 1인 가구 급증, 전세 사기 공포, 6·27 대출 규제 등이 겹치면서 공급자와 수요자가 모두 월세 쪽으로 몰리고 있는 것으로 분석된다. 바야흐로 전세는 지고 월세 계약이 주류를 차지하는 월세 뉴노멀 시대가 가속화되고 있다.
임대차시장 불안의 원인은 일차적으로 주택 공급 부족이다. 지난 2022~2024년 고금리와 공사비 급등 등으로 연평균 주택 착공물량은 문재인 정부 5개년 평균 대비 약 21만 가구 감소했고, 현재 누적 공급부족 물량은 무려 63만 가구에 달하는 것으로 파악되고 있다. 주택가격 상승에는 공급부족 외에도 여러 요인이 존재하지만, 과거 경험상으로 보면 그동안 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아날 가능성은 얼마든지 존재한다. 또 전·월세 시장 매물 공급부족에도 지대한 영향을 미쳐 공급자 중심시장에 의한 시장 불안이 가속화되는 게 기본 생리다. 이는 서울 수도권의 도심 중심의 세심한 공급대책이 절대 필요함을 의미한다. 재개발과 재건축 등 정비사업의 활성화를 위한 규제 완화와 지원, 폐교 등 존재 가치를 잃은 공공시설의 전용 활성화, 유휴지의 택지화 등을 통해 주택 공급을 대폭 확대하되 입주자의 특성을 고려한 맞춤형 공급이 이뤄져야 할 것으로 보인다.
아울러 3기 신도시 등의 수도권 외곽지로 주택수요를 분산하는 유인책을 적극 시도, 주택 공급 효과를 높이는 게 중요하다. 여기에는 특화된 주거 서비스 등이 큰 역할과 함께 효험이 있을 것으로 예상된다. 예컨대 영유아부터 아동, 초중고, 1인 가구, 신혼부부, 실버 계층 등에 필요한 돌봄 서비스를 주거와 결합시켜 공간을 유기적으로 연결하고 보건복지부와 국토교통부, 행정안전부, 지방자치단체가 통합적으로 지원하는 시스템 구축을 고려해 볼 수 있다. 요람에서 무덤까지의 서비스를 내걸고 건강을 포함한 일체의 주거복지 서비스를 실현한다면 젊은 신혼부부를 비롯해 중산층, 실버 계층까지 관심을 가질 수 있기 때문이다. 또 도심권 주택을 팔고 신도시로 이전하는 계층에 대해서는 세제 등 인센티브를 주어 도심권으로 몰리는 주택 수요를 외곽으로 분산시키는 2차 전략이 필요하다. 몰리는 서울 도심 수요를 서울에서 공급으로 감당하기에는 한계가 있을 수밖에 없다.
무엇보다 뉴노멀로 등장한 혁신적인 월세 지원 대책을 마련, 임대차시장 불안과 월세 수요층의 주거 안정을 도모하는 게 필수 과제다. 월세 계층이 대학생을 비롯해 젊은 층 내지는 신혼부부 등이 주류임을 감안해 지금까지의 전세 지원대책을 월세 보증금 지원책으로 전환하는게 필요하다. 더구나 각 지자체에서 젊은 층을 유인하기 위해 지원하고 있는 월세 지원금을 확대토록 유도하고 돌봄차원에서의 서비스를 강화한다면 월세시장 안정과 수요자 분산에도 도움이 될 것으로 예상된다. 의례적 수치 제어방식의 공급 물량 선언을 지양하고 실수요층에 다가가는 공급 및 지원책이 유효할 것이다.
※본란의 칼럼은 본지 견해와 다를 수 있습니다.
장용동 한국주거복지포럼 상임대표
