주택 매매 까다로워진다…병오년 새해 바뀌는 부동산 제도 보니

자금조달계획서 양식 개정 및 외국인 투기 방지 방안 신설
보증금미반환 등 전세사기 예방 강화 등 세입자 보호책도
소규모 정비사업 기준 완화…주택 공급 촉진

서울 시내 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

병오년(丙午年) 새해에는 부동산 매매 거래 관리 감독 강화 등을 통한 불법 의심 행위 차단과 소규모 도시정비사업 활성화를 통한 주택 공급 활성화 대책 등을 골자로 한 부동산 정책이 새로 시행될 예정이다.

4일 부동산업계에 따르면 올해부터 공인중개사가 주택 매매계약을 신고할 때 계약서 사본뿐 아니라 계약금 지급 내역 등 증빙자료를 의무적으로 제출해야 한다. 허위 신고·자전거래·가격 띄우기 등 시장 교란행위를 차단하겠다는 게 정부 의도다.

자금조달계획서 양식도 바뀐다. 부동산 처분대금과 주식·채권 등 자기자금·차입금 구분을 세분화한다. 임대보증금도 '취득주택'과 '취득주택 외'로 구분해 표기해야 한다. 기존 투기과열지구에서만 적용됐던 제출 의무도 토지거래허가구역 내 주택 거래까지 범위가 확대된다.

국내 주택 수요자들 간 형평성 논란을 낳았던 외국인 주택 투기 방지 방안도 나온다. 현재 외국인은 토허구역 내 주택을 거래하려면 취득 후 2년 간 실거주가 가능해야 한다. 다음 달 2일 이후 이뤄지는 계약부터는 자금조달계획서와 관련 입증 서류도 제출해야 한다.

임대차 분야에선 보증금 미반환 등 전세사기 예방 강화와 세부담 저감, 전세난 해소와 같은 세입자 보호 확대 방안들이 준비돼 있다.

우선 재건축 사업장 이주자를 대상으로 전세자금 대출 지원을 확대한다. 현재는 재개발 사업장에서 이주하는 소유자 및 세입자를 대상으로만 제도를 운영 중이다.

주택임대관리업 등록 기준도 강화한다. 기존에는 단독주택과 공동주택을 구분해 각각 일정 규모 이상일 경우에만 등록 의무를 부과했지만, 앞으로는 단독주택·공동주택·준주택(임대형 기숙사 및 오피스텔)을 합산한다. 100호 이상은 자기관리형 주택임대관리업, 300호 이상은 위탁관리형 주택임대관리업으로 각각 등록해야 한다. 비등록 임대관리 운영을 줄이고 임차인 피해 예방 및 관리 책임성을 강화한다는 의도다.

공인중개의사 중개대상물 설명 근거 자료도 확대한다. 부동산의 권리관계와 이용 제한 사항과 두벌어 신탁원부와 건축물대장 등본도 추가하는 게 골자다. 신탁사 소유 건물에서 발생하는 신탁사기와 불법점유로 인한 보증금 미반환 사례가 증가한 데 따른 것이다.

소규모 정비사업 기준도 완화해 주택 공급을 촉진한다.

도시 내 노후 주거지 정비 활성화를 위해 소규모주택정비사업의 가로구역 인정 기준이 완화된다. 기존에는 조합설린인가를 신청하려면 기완료 기반시설이 필요한 경우가 많았으나, 앞으로는 예정 기반시설 계획만으로도 가로구역 인정을 받을 수 있다.

신탁업자의 사업시행자 지정 요건도 완화된다. 종전의 토지 신탁 의무 요건을 토지등소유자 동의 확보 방식으로 전환하면서 사업 참여 방식에 탄력성을 부여한다는 의도다.

또 기반시설 부지를 제공하는 경우 법정 상한용적률의 최대 1.2배까지 특례 적용이 허용된다. 이를 통해 사업성 한계로 인해 지연 가능성이 높은 소규모 정비사업의 속도를 개선시킬 수 있을 것으로 기대된다.

임대주택 인수가격 산정 기준도 표준건축비에서 기본형건축비의 50%를 기준으로 가격을 명확히한다. 이를 통해 인수가격을 기본형건축비의 80%로 정하고 필요에 따라 추가 비용을 더할 수 있도록 허용하면서 사업자·지자체 간 갈등 요인을 줄인다는 것이다.

기존에 시행되고 있던 △주택청약종합저축 전환 △무주택 청년 월세 지원 사업 △지방 준공 후 미분양 주택 취득 시 발생하는 세제 완화 △주택청약종합저축 세제지원 △착한 임대인 세액공제 △농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 △개발제한구역 내 토지 및 건물 양도 시 양도소득세 감면 △다주택자 양도소득세 중과 배제 등은 연장된다.