“가치 상승 기대로 급하지 않아”…롯데건설, 자산유동화 늦추는 이유는?

부채비율 265%→170%대로 개선 전망
현금성자산·한도대출 등 1.3조 확보
선별 수주로 내실 추구·돌파구 모색

롯데건설이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출잔액이 총자본을 초과했음에도 자산유동화를 서두르지 않겠다는 계획을 세웠다. 부채비율 등 주요 재무지표가 개선되고 흑자기조를 유지하고 있어서다. 다만 일각에서 매출채권 증가세 지속, 외부차입 확대에 이어, 홈플러스 개발사업 관련 PF보증 등의 경우 손실부담으로 전이될 가능성이 있다고 보고 있는 만큼 자산유동화를 마냥 늦출 수 없다는 분석도 나온다.

8일 업계에 따르면 롯데건설은 지난해 2월부터 진행한 컨설팅을 종료하고 서울 잠원동 본사 부지 등 자산을 개발 또는 매각, 매각 후 임대(세일&리스백) 등의 사안을 이르면 1분기 중 결정을 할 계획이다. 잠원동 본사 가치는 5000억원에 이른다. 이미 롯데건설은 지난해 11월 롯데 프라퍼티 하노이 싱가포르 지분 2560만주를 롯데쇼핑에 장외 매각한 바 있다. 이달 초에도 퇴계원 군부대 부지를 1800억원에 매각한 것으로 알려졌다.

애초 회사는 부동산 컨설팅업체 쿠시먼앤드웨이크필드코리아, 삼정KPMG의 컨설팅 결과에 따라 올 연말까지 1조원 규모의 자산유동화를 확보해 부채비율을 150%로 개선할 계획이었다. 롯데건설의 재무건전성 확보는 롯데그룹 주도로 진행되고 있기 때문이다.

롯데그룹 위기의 시발점은 롯데건설이었다. 이에 지난해 11월 단행한 롯데건설 신임 대표에 그룹 내 계열사 재무통으로 맹활약했던 오일근 롯데자산개발 대표를 선임했다. 전임 대표였던 박현철 부회장이 롯데건설을 재무안정화를 높여 시장 불안을 조기에 종식시켰다면, 오 대표는 부동산 PF사태로 약해진 롯데건설의 재무건전성을 조속히 회복할 수 있는 적임자로 평가받고 있다.

현재 롯데건설은 자산 가치 상승을 기대하며 자산유동화와 관련된 최종 의사결정을 미루고 있다는 평가를 받고 있기도 하다. 롯데건설 관계자는 "자산유동화는 결국 현금 마련이다. 그런데 현재 회사 보유하고 있는 자산의 가치가 상승하고 있는 상황에서 굳이 서둘러 현금화할 필요가 없다"며 "또한 부동산을 매각 후 임대한다고 했을 때 임대료가 비쌀 경우도 있기에 당장 결정을 내리기보다 좀 더 고민하고 있다"고 설명했다.

주요 재무지표가 꾸준히 개선되고 있다는 점도 의사결정을 미루는 이유 중 하나다. 회사의 부동산 PF 대출잔액은 6조7496억원(2022년 말)에서 3조1337억원(2025년 9월 말)으로 대폭 줄었다. 이는 지난해 9월 말 연결기준 총자본(2조8445억원)을 여전히 초과한 상태지만 최악의 상황은 피한 상태다.

부채규모도 감소 추세다. 총부채는 6조9537억원(2022년 말)에서 6조965억원(2025년 9월 말)으로 줄었는데, 지난해 11월 총 7000억원 규모의 신종자본증권을 발행하면서 부채비율이 264.8%(2022년 말)에서 170%대로 개선될 것으로 관측되고 있다. 신종자본증권 중 3500억원은 부채상환용이기에 5조원대로 줄어들 전망이다. 같은 기간 동안 준공 전 미분양 규모를 뜻하는 미완성주택 규모는 4203억원에서 2044억원으로, 악성 미분양을 뜻하는 완성주택 규모는 88억원에서 68억원으로 줄었다.

최근 롯데건설은 경기 남양주시 퇴계원 소재 총 6만7367㎡ 규모의 군부지를 약 1800억원에 매각했다. 롯데건설이 2021년 5월 롯데상사로부터 1016억원에 매입한 부지다. 앞서 롯데그룹은 2017년 국방부가 군부대 부지로 보유하던 해당 부지를 사드 부지로 확정된 경북 성주군 소재 롯데스카이힐 골프장과 교환했다.

지난해 3분기 연결기준 신종자본증권 외에도 현금성 자산과 한도대출을 포함해 약 1조3000억원을 확보한 만큼 수천억원대 돌발 변수에 대응할 수 있는 여력이 있다. 서울 강남구 청담 르엘 준공 등에 따라 양호한 현금 흐름도 예상되고 있다. 올해 원자재 가격이 하락할 것으로 전망되고 있는 만큼 원재료비를 본격적으로 줄일 경우 흑자기조를 유지할 수 있다.

롯데건설 관계자는 "선별 수주를 통한 내실 확보와 함께 오피스텔 등을 통해 새로운 돌파구를 마련할 것"이라며 "수익 규모가 커질수록 총자본이 늘어나고 부채비율을 줄이는 데 도움이 될 것"이라고 말했다.

반면 안심하기엔 이르다는 평가도 있다. 김상수 한국신용평가 수석애널리스트는 "2024년부터 주택공급 규모 확대 등으로 매출채권 증가세가 지속되고 플랜트 공사 관련 선수금 유입 규모도 감소하면서 외부차입이 크게 확대됐다"며 "오피스텔 등 비주택 현장과 일부 지방 사업장의 저조한 분양실적을 끌어올리지 못할 경우 공사비 선투입으로 인한 자금소요가 확대될 수 있다"고 예상했다. 또한 "지난해 9월 말 연결기준 PF보증 규모는 자기자본 및 보유 유동성 대비 과중한 수준"이라며 "홈플러스 개발사업 관련 PF보증 등의 경우 손실부담으로 전이될 가능성을 배제할 수 없다"고 덧붙였다.