미분양 감소세로 한숨 돌린 중흥토건…브레인시티PFV 유동성 지원

평택, 환행해권 대비 복합산단 조성
반도체 호황에 미분양 줄자 숨통

평택 브레인시티 광역조감도.

중흥토건이 브레인시티프로젝트금융투자(브레인시티PFV)에 기존 담보 약정을 연장해 주며 다시 한번 신뢰를 보냈다. 반도체 슈퍼사이클(장기 호황) 등의 영향으로 평택시 미분양 물량이 줄어들고 있어 사업 여건에도 긍정적인 효과가 나타나고 있다. 회사는 앞으로도 브레인시티PFV를 안정적으로 운영해 나간다는 계획이다.

11일 업계에 따르면 중흥토건은 최근 브레인시티PFV를 위해 기존 담보물 1400억원 약정의 만기를 2027년 2월 27일까지 연장했다.

채권자는 KB증권이 주관하는 금융회사들이다. 담보물은 책임준공확약, 조건부 채무인수, 자금보충약정 등으로 구성된다. 이번 연장으로 중흥토건과 브레인시티PFV 간 총 담보 규모는 2323억원으로 늘었다.

브레인시티PFV는 평택시가 환황해권 국제화 중심도시로 도약하기 위해 평택시 도일동 일원에 연구시설과 주거시설 등이 복합된 산업단지를 조성하는 브레인시티 개발사업을 추진하고자 설립한 특수목적법인(SPC)이다.

설립 초기에는 중흥토건(42%), 세종이엔지(13%), 세종중흥건설(13%), 평택도시공사(32%) 등으로 구성됐지만, 이후 합병 등을 거치며 중흥토건의 지분율은 68%까지 높아졌다.

중흥토건 관계자는 "브레인시티 개발사업에서 가장 중요한 시설 중 하나인 카이스트 인공지능(AI) 반도체 혁신캠퍼스는 2029년 3월 개교를 목표로 하고 있고, 아주대학교병원은 2031년 2월 개원을 목표로 하고 있다"고 설명했다.

이어 "아파트의 경우 총 10개 필지 가운데 1개 임대필지를 제외한 나머지 9개 필지에서 분양이 진행되고 있으며, 현재 약 4700가구를 공급 중"이라며 "중흥토건과 대우건설이 분양 중인 단지들의 입주 예정 시점은 각각 2027년 2월, 2028년 4월"이라고 덧붙였다.

큰 틀에서 보면 브레인시티PFV를 둘러싼 사업 환경은 최악의 국면에서 벗어나 점차 개선되는 분위기다. 평택시 내 대규모 미분양 문제로 한동안 부담이 컸지만, 미분양 물량은 2025년 1월 6438가구에서 2026년 1월 2942가구로 54.3% 감소했다. 시장에서는 반도체 업황 개선의 영향이 작지 않은 것으로 보고 있다.

실제 반도체 업계에서는 이번 업황 회복세가 짧게는 2027년까지, 길게는 2028년까지 이어질 수 있다는 전망이 나온다. 브레인시티의 배후 수요처로 꼽히는 삼성전자가 평택캠퍼스 P5 공사 재개 방침을 밝히고, 향후 5년간 대규모 채용 계획을 공식화한 점도 긍정적 요인으로 평가된다.

브레인시티PFV의 실적은 다소 둔화했지만, 2021년부터 2024년까지 4년 연속 흑자 기조를 유지하고 있다. 같은 기간 이익잉여금은 13억원에서 3126억원으로, 현금 및 현금성자산은 8억원에서 1078억원으로 늘어나 외부 충격을 흡수할 수 있는 체력도 확보했다.

다만 변수도 남아 있다. 올해 평택시 내 신규 아파트 분양 물량이 6415가구에 달하는 점은 부담 요인으로 꼽힌다. 이는 경기도 내에서 성남시(9220가구) 다음으로 많은 수준이다. 서울처럼 분양 물량이 빠르게 소화되는 시장이 아닌 만큼, 단기간 내 평택시 미분양 물량이 다시 늘어날 가능성도 제기된다.

업계 관계자는 "서울의 경우 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양 물량이 사실상 없는 상태지만, 평택은 상대적으로 시간을 두고 분양 물량을 해소해 나가는 지역"이라며 "반도체 호황 흐름이 이어지고 있는 만큼 중장기적으로는 현지 분양시장도 안정적으로 움직일 가능성이 크다"고 말했다.