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애초 올봄은 최근 3~4년 동안의 공급 불안에 따른 주택시장 불안 심리가 크게 높아진 데다 글로벌 초인플레 상황이 빚어낸 자산 버블(bubble)화의 영향 등으로 아파트 가격이 재차 뛰어오르는 등 한바탕 소용돌이가 몰아질 것으로 예상됐었다. 실제로 1월 들어 아파트 주당 매매가격 상승률이 강남 등 지역에서 크게 오르고 매물이 귀해지면서 파동 조짐이 나타났고 이러한 파동이 수도권 주변 지역으로 확산하면서 공급부족의 후유증이 장기화할 우려가 컸던 게 사실이다. 게다가 서울권 공급 젖줄인 재건축 아파트의 경우 원자재 가격과 인건비 상승 등으로 건설 원가가 급등, 사업에 차질을 빚는 경우가 허다하고 대량 공급 물량인 3기 신도시 등은 공공택지 민간 매각이 금지되면서 당분간 민간 분양 여부가 불투명해진 것도 시장에 영향을 미쳤다. 결국 생활 향상에 따른 교체 수요와 분가 등에 의한 신규 수요가 급증하는 반면 이에 상승하는 공급이 뒤따르지 못한 서울, 수도권 봄철 주택시장이 이 정도에서 마무리된 것은 퍽 다행이라 할 수 있다. 팍팍한 경제와 전쟁으로 인한 불안 등을 감안하면 국민 불안 심리를 낮춘다는 측면에서도 다행이 아닐 수 없다.
하지만 대통령과 정부 관계자의 엄포성 대응만으로 시장이 안정될 수는 없는 법이다. 무엇보다 공급의 물꼬를 하루라도 빨리 터야 한다. 새 정부 출범 1년이 지났으나 공급목표만 135만 가구로 정해졌을 뿐 실제 공급은 감감무소식이다. 서울권 유휴지 활용과 공공시설 용지의 용도 전환 등에 대한 진전 소식도 없다. 정책에 눌린 부동산이 튀어 오르는 것은 시간문제다. 정책의 목소리가 높아지면 수요가 사그라지는 게 아니라 잠재 에너지로 쌓이게 된다. 시간이 흐르면 그 에너지가 폭발, 부동산 규제의 틀이 무용지물이 되고 가격이 재차 크게 튀어 오르는 게 부동산 시장의 기본 생리이다. 복합 규제의 대표적 사례였던 과거 노무현 정부의 8·31 대책이나 문재인 정부의 6·17 세제 규제책 등이 이를 보여주는 대표적 사례다.
우선 공공의 경우 그동안 취약계층 및 젊은 층의 주거난에 큰 효과를 거둔 매입 임대 주택부터 공급을 활성화하고 가동률을 높여 마중물 역할을 해야 한다. 이 대통령의 선제 대응에도 올봄 최대 피해자는 자금력이 취약한 임차인들이다. 아파트 매매가는 게걸음으로 전환되었지만, 전월세가격은 여전히 하늘 높은 줄 모르고 치솟았으며 매물은 하늘에서 별을 따야 할 만큼 어려운 게 현실이다. 서울과 수도권의 주간 전세가 지수 상승률은 여전히 0.12%로 고공 행진 중이며 매물은 가뭄에 콩 나듯 하는 처지다. 게다가 전세가 월세로 전환되면서 월세 상승률이 3%대를 넘어서 최고로 치솟고 있다. 남의 집에 세 들어 사는 것도 힘든 일인데 그런 집을 찾아 천리만리를 헤매야 하는 상황이다. 현재의 시장에서 서민인 전월세층, 특히 신혼부부 등 젊은 계층이 최대 피해자인 셈이다. 이를 수렁에서 구해 주거 상향을 할 수 있는 대안이 속히 나와야 한다. 공공임대주택의 효율적인 수요자 접근방안 마련도 시급하다. 공급 주체와 관계없이 어느 지역에 어느 규모의 주택이 비어있는지를 네이버 등 일반 포털 사이트에서 직접 수요자가 찾을 수 있도록 정보의 접근성을 높이는 문제도 시급히 해결해야 한다. 빈집이 속출한 매입임대에 대한 유연성 있는 대응과 근본적으로 분양보다 임대 선호도를 높이는 방안 역시 강구해야 할 것이다.
민간 아파트 공급 문제 역시 속히 풀어야 할 숙제다. 투기적 요인 외에 실제로 생활의 편리성과 소득 항상 등으로 AI 화 된 첨단 쾌적 아파트를 찾는 교체 수요가 급격히 늘고 있다는 점에 유념할 필요가 있다. 주택보급률은 107%에 달하지만 대부분 낡은 노후 낡은 주택일 뿐 주거 서비스가 제공되고 첨단화된 신규 아파트는 공급이 원활치 못하다는 점이 집값을 밀어 올리는 주범이라는 점을 상기할 필요가 있다. 시장의 역습을 두려워할 때이다.
장용동 (한국주거복지포럼 상임대표)
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