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박진백 국토연구원 주택·부동산연구센터 부연구위원 연구진은 14일 발표한 '최근 주택임대차시장 구조변화 분석과 정책적 시사점' 보고서에서 전세가격과 매매가격 간 상호 영향 구조가 강화되고 있다고 분석했다.
연구에 따르면 매매가격 상승은 단기(1~3개월) 시차를 두고 전세가격에 영향을 미쳤다. 특히 1992년, 1998년, 2006년, 2015년, 2020년 등 집값 상승기마다 매매가 상승에 따른 전세가 반응이 반복적으로 확대됐다. 다만 최근에는 월세 전환 확대 등의 영향으로 매매가가 전세가에 미치는 영향은 다소 약화한 것으로 나타났다.
반면 전세가격이 매매가격에 미치는 영향은 최근으로 갈수록 확대되는 흐름이 확인됐다. 전세가격 상승 충격에 따른 매매가격 반응은 2000년 이후 플러스로 전환됐고, 2010년대 들어 급격히 커졌다. 2015~2019년에는 24개월 누적 기준 1.24%포인트까지 확대된 뒤 최근에도 1%포인트 안팎 수준을 유지했다.
박 부연구위원은 "2010년 이후 전세자금대출 확대와 반환보증 제도 도입으로 전세시장 유동성이 커지면서 전세가격이 매매시장에 영향을 미치는 구조가 강화됐다"고 설명했다.
연구진은 전세시장 유동성 축소 필요성도 제기했다. 구체적으로 현재 1주택자에 적용 중인 전세대출 DSR 규제를 무주택자까지 확대하고, 임차인의 전세보증금을 임대인 DSR 산정에 반영하는 방안을 제안했다.
