[장용동의 우리들의 주거복지] 주택시장을 보는 대통령과 시장 간의 괴리

장용동 한국주거복지포럼 상임대표

정책의 성공 여부는 정확한 진단에서 나온다. 진단이 잘못되면 대책이 엉뚱해지고 정책 효과는 맹탕이 된다. 특히 부동산 정책은 과거 정부에서 보듯이 잘못된 판단으로 입안된 정책은 수십 차례 반복된 대책 발표에서도 되레 역습으로 작용해 부작용과 불신만 초래하고 실패로 끝나기 마련이다.

대표적인 사례가 지난 1993년 YS 정부의 신도시 불가론이다. 당시 분당 등 수도권 5개 신도시 건설로 물가 급등 등 경제 폐해가 발생하자 신도시급 대규모 주택건설을 전면 금지한 것이다. 대통령이 신도시라는 용어조차 사용하지 못하게 했던 기억이 새롭다. 그 결과 소규모 준농림지를 택지로 개발, 오늘날 용인, 남양주, 파주 등지의 난개발을 유발했고 재차 공급위축에 따른 집값 불안을 야기하는 단초가 되었다. 국도변 포도송이처럼 주택단지가 들어서 교통마저 엉망이 된 것도 같은 이유에서다.

2005년의 노무현 정부나 2020년 문재인 정부의 다주택자 규제 및 세금 강화론 역시 잘못된 진단이 가져온 폐해라 할 수 있다. 다주택자로 인해 주택시장 불안이 야기된다고 판단한 노무현 정부는 8·31 대책 등을 통해 종합부동산세 도입 등 다주택자 규제에 올인했다. 하지만 투기억제책이 오히려 수급 불균형을 초래하면서 가격은 규제에도 불구하고 지속 상승하는 부작용을 낳았다. 시장은 규제를 회피하는 방향으로 움직였고, 고가 아파트와 저가 아파트 간 가격 격차가 벌어진 것도 이 시기다. 문재인 정부 역시 1인 가구 등 소(少)가구화 현상 등으로 주택수요가 지속해서 늘어나는 것을 의식하지 못한 채 양도세와 종부세 등으로 다주택자만을 압박하는 데 진력, 서울 집값이 무려 53%나 오르는 대실책을 초래했다. 세금 폭탄이라는 프레임이 씌여진 것도 이때부터로 기억된다.

주택시장은 다양한 생태계를 가진다. 매매와 전월세, 신축과 구축 등 주택시장 내부적인 연계성 외에도 금리, 대출, 경제 등 외부적인 변수까지 서로 연계돼 있다. 자칫 하나의 목표만 보고 정책을 수립하면 부작용만 속출한다. 시장 안정이나 방향성 유도에 진단과 부작용 폐해 대책 등이 종합적으로 검토돼야 하는 이유가 여기에 있다.

예컨대 전세시장을 월세 시장으로 유도하기 위해서는 매매와 임대차 시장의 복잡한 매물과 가격변화를 시뮬레이션해봐야 한다. 또 세금으로 시장을 안정시키기 위해서는 불안 요소를 사전에 파악하고 이에 대한 정교한 대비가 절대 필요하다. 공급이 충분하지 않은 상황에서 임대차 3법을 시행해 홍역을 치른 것이나 과도한 규제가 수요의 왜곡, 다주택자의 매물 잠김, 전세난 초래로 이어진 것도 같은 맥락이다.

똘똘한 한 채라는 수요 왜곡 현상을 유발해 지방 아파트를 포기하고 서울 아파트에만 매달리는 결과를 초래, 서울 주택시장 더욱 달아오르게 만든 것도 같은 이치다. '패닉바잉', '영끌'이라는 사회 현상까지 등장시킨 것도 잘못된 진단에서 비롯된 것이다.

현재의 주택시장을 보는 대통령의 시각과 시장과의 괴리도 이런 점에서 우려스럽다. 이재명 대통령은 취임 1주년 기자회견에서 "전세는 특이하게 대한민국에만 있는 일종의 사금융인데 지금 사라져 가는 추세"라며 전세 물량 감소 현상을 "정상화되는 과정"이라 평가했다. 또 부동산 정책에 대해서 50%는 잘한다는 평가를 받았다며 부동산 가격은 선거에 좋은 영향이 차라리 더 많지 않았을까라고 밝혔다. 이는 현재의 시장 안정 정책을 고수할 뜻임을 분명히 밝힌 것이다. 전세 매물 축소 등은 시장 정상화 과정에서 생긴 것이니 받아들이고 보유세를 강화해 투기적 수요를 억제하면 시장이 안정된다고 보고 있는 것이다. 하지만 시장은 이와 전혀 다른 해석을 내놓고 있다. 대부분의 시장 전문가들은 2년 실거주 요건이 부과되는 토지거래허가구역 확대가 전월세 매물의 감소를 초래하고 전월세 가격을 밀어 올린다고 설명하고 있다. 또 다주택자 양도세 중과 재개 역시 구매 수요의 시장 진입 차단으로 전세시장 불안의 요인일 뿐만 아니라 거래동결 및 주택과소비 촉발 효과를 초래해 시장 안정을 전혀 기대하지 못한다는 평가를 내놓고 있다. 되레 종부세는 월세로 전가되고 중저가 전월세시장을 붕괴시켜 서민 폐해가 가중될 것이라는 전망이다.

이처럼 시장에 대해 엇갈린 시각은 자칫 정책의 부실을 초래해 과거 집값 급등 시즌 3을 연출할 가능성이 없지 않다. 숲만 보고 하늘을 보지 않아서도 안 되지만 하늘만 보고 숲을 보지 못해도 문제다. 진단 부실에 따른 규제와 정책이 신뢰를 받지 못하면 시장의 역습이 지속되고 정책은 실패할 수밖에 없다. 70주 동안 연속 오르는 서울의 아파트 급등 사태는 반드시 잡아야 한다. 아파트 한 채에 수십억 원, 전월세방 얻는 데 수억원이 소요되는 광란의 시대는 마감해야 한다. 미완의 부동산 실험도 끝내야 한다. 다양한 변수가 연결된 주택시장의 메커니즘을 재차 정확히 파악하고 진단과 공론화 작업이 선행되어 투기적 참여자의 시장 배제는 물론 전월세 계층의 내 집 마련 사다리의 강화, 장기 시장 안정 방안 등이 포함된 로드맵 완성을 기대해 본다.

장용동 (한국주거복지포럼 상임대표)

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