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2일 고양창릉 S3블록 입주자모집공고에 따르면 이익공유형 분양주택은 일반·신혼부부·신생아 등 디딤돌대출 자격을 충족할 경우 연 1.8~4.5% 금리로 최대 4억원까지 대출받을 수 있으며 담보인정비율(LTV)은 최대 70%(수도권 규제지역 외 생애최초 80%)가 적용된다.
이는 2022년 12월 사전청약 당시 안내된 금융지원 조건과 비교하면 상당 부분 달라진 내용이다.
당시 사전청약 공고에서는 연 1.9~3.0% 고정금리 최장 40년 만기 분양가의 최대 80%(최대 5억원)까지 지원하는 전용 주택담보대출(주담대) 상품이라고 안내했다. 주택을 환매할 경우 발생하는 시세차익의 70%를 수분양자에게 귀속하는 구조도 설명됐다.
공고문에는 "지원 대상과 금리 등은 시장 여건과 시장금리 등을 감안해 변동될 수 있다"는 문구가 포함됐지만 본청약 공고에서는 최장 40년 만기와 LTV 80% 최대 5억원 지원 등 핵심 내용이 뻐졌다.
앞서 국토교통부는 2022년 10월 관계부처 합동으로 '청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급 계획'을 발표하며 고양창릉을 포함한 11개 지구에서 약 6000가구 규모의 나눔형 사전청약을 실시하겠다고 밝혔다.
당시 정부는 나눔형 공공분양을 시세의 70% 이하 가격으로 공급하고 의무거주기간 5년 이후 공공에 환매할 경우 시세차익의 70%를 입주자에게 돌려주는 대신 분양가의 최대 80%까지 장기 저리 대출을 지원한다고 설명했다. 시세 6억원 주택을 기준으로 초기 자금 부담은 최대 1억원 총 이자 부담은 최대 3억7000만원 줄어든다고 홍보하기도 했다. 아울러 총부채원리금상환비율(DSR)도 나눔형 공공분양에는 적용하지 않는다고 안내했다.
또한 고양창릉 S3블록의 중도금 대출 여부도 정해지지 않았다.
이번 본청약 공고에는 금융권의 중도금 집단대출 규제로 인해 집단대출 여부가 아직 확정되지 않았으며 집단대출이 불가능할 경우 수분양자가 자력으로 중도금을 납부해야 한다는 내용도 새롭게 포함됐다. 사전청약 당시 에는 중도금 대출 관련 내용은 명시되지 않았다.
이처럼 청약 조건이 사전청약 당시 안내와 달라지자 사전청약 당첨자들은 온라인 카페를 개설하고 '나눔형(이익공유형)·선택형 분양주택 사전청약자 연대(가칭)'를 구성해 공동 대응에 나섰다.
이들은 지난달 30일 발표한 성명서를 통해 "정부와 공공주택사업자가 공고문과 공식 자료를 통해 제시한 조건을 신뢰하고 청약에 참여했으며 무주택 유지와 거주요건 충족 다른 청약 기회 제한 등 상당한 제약을 감수해 왔다"고 강조했다.
이어 "본청약 공고에서는 사전청약 당시 안내된 전용 장기·저리 모기지 구조가 그대로 확인되지 않고 디딤돌대출 요건 충족 여부에 따라 대출이 가능한 구조로 안내됐다"며 "이는 단순한 금리 조정이 아니라 청약 당시 의사결정의 핵심이었던 금융지원 체계 자체가 불명확해진 문제"라고 지적했다.
또 "최장 40년 만기 LTV 80% 최대 5억원 한도 DSR 미적용 구조 등 핵심 조건은 사전청약자의 자금계획에 직접적인 영향을 미친 본질적 요소였다"며 "시장 여건에 따른 일부 조건 변경 가능성이 고지됐다고 해서 핵심 금융지원 구조까지 사실상 변경할 수 있다는 의미는 아니다"라고 짚었다.
특히 이들은 본청약 공고에 포함된 '입주자 대환 불가' 안내와 중도금 집단대출 미확정 내용도 추가적인 자금조달 위험을 키우고 있다고 우려했다.
사전청약자들은 본청약 신청이 예정된 만큼 정부가 신청 전까지 금융지원 적용 여부를 명확히 밝혀야 한다고 요구했다.
이들은 공공주택 관련 정부부처인 국토교통부와 공기업인 LH와 서울주택도시공사에 △사전청약 당시 전용 모기지 동일조건 적용 여부 공개 △적용이 어렵다면 특례대출과 LTV 대출한도 만기 보완 등 경과조치 마련 △대출조건 변경 경위와 법적 근거 공개 △중도금 집단대출 협의 현황 및 대체 금융지원 방안 공개 등을 촉구했다.
국토교통부 관계자는 이와 관련해 "고양창릉 S3블록 주담대는 실제 신청 시점의 기금 운용 상황과 소득 요건 등을 기준으로 실행될 예정"이라고 설명했다. 2022년 사전청약 이후 4년이 지나 정책 기조가 바뀌었고 주택도시기금 재원 고갈 우려도 있다는 것이다. 또한 고양창릉 S3블록은 2030년 3월 입주 예정에 있어 주담대 실행까지는 약 4년이라는 기간이 남아있다.
이어 "중도금 집단대출은 가능한 것으로 전해 들었다"고 덧붙였다.
고양창릉 S3블록은 지상 6층부터 28층까지 25개 동 규모로 전용면적 85㎡ 이하 총 1282가구가 공급된다. 이 중 사전청약 물량은 880가구 일반공급 82가구 특별공급 320가구다.
