“반포자이 ‘국평’ 보유세 1810만원”…강남 고가주택 보유세 역대 최대

'초고가' 공시가격 30억 가정시 시세 43억원 이상 사정권
공시가격 현실화율 상향 추진, '초고가' 대상 늘어

서울의 한 아파트 밀집지역 모습./연합뉴스

정부가 내달 초 발표할 세제개편안에서 초고가 주택에 대한 보유세 강화를 검토하는 가운데, 서울 강남권과 용산구 등 주요 고가 아파트의 올해 보유세가 별도 세율 인상 없이도 역대 최고 수준을 기록한 것으로 나타났다.

향후 종합부동산세 세율 조정과 공정시장가액비율, 공시가격 현실화율 등이 동시에 상향될 경우 고가주택 보유자의 세 부담이 크게 늘어날 수 있다는 전망이 나온다.

29일 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 분석에 따르면 강남3구와 용산구 내 공시가격 30억원 초과 주요 아파트 9개 주택형 중 5곳의 올해 예상 보유세가 역대 최대 수준으로 집계됐다.

서초구 반포동 반포자이 전용면적 84㎡형 1주택자의 올해 예상 보유세는 1810만원으로 추산됐다. 이는 지난해 1274만원보다 40% 이상 증가한 수준으로, 종전 최고 수준이었던 2021년 1653만원을 넘어섰다.

특히 올해 공시가격 현실화율은 69%, 종부세 공정시장가액비율은 60%로 과거보다 낮은 수준이지만, 집값 상승으로 공시가격 자체가 크게 오르면서 보유세 부담이 확대됐다. 해당 주택의 올해 공시가격은 34억9100만원으로 2021년 22억4500만원 대비 55.5% 상승했다.

같은 분석 대상인 서초구 아크로리버파크 전용 84㎡형과 112㎡형, 래미안퍼스티지 전용 84㎡형 송파구 잠실주공5단지 전용 82㎡형 용산구 한남더힐 전용 235㎡형 등도 올해 보유세가 역대 최고 수준인 것으로 예측된다.

정부는 이른바 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상을 완화하기 위해 초고가 주택에 대한 세 부담 강화를 검토하고 있다. 지난 23일 열린 부동산 대토론회에서도 초고가 주택의 보유세 실효세율을 선진국 수준으로 높여야 한다는 의견이 제시됐다.

시장에서는 공시가격 30억원 이상 주택이 초고가 주택 기준으로 거론된다. 올해 공시가격 30억원 이상 공동주택은 약 5만869가구로 전체 공동주택의 0.32% 수준이며, 이 가운데 99% 이상이 서울에 몰려 있다.

세율 조정 방식으로는 종부세 내 초고가 구간을 신설하거나 공정시장가액비율을 주택 가격별로 차등 적용하는 방안 등이 거론된다. 세 부담 상한 조정과 공시가격 현실화율 재검토 여부도 변수다.

공시가격 현실화율이 다시 높아질 경우 초고가 주택으로 분류되는 대상도 늘어날 가능성이 있다. 현재 평균 현실화율인 69% 기준으로는 시세 약 43억원 이상 주택이 해당되지만, 현실화율이 80%까지 오르면 시세 37억5000만원 수준의 주택도 초고가 기준에 포함될 수 있다.

시장에서는 초고가 주택에 대한 세 부담이 크게 늘 경우 강남권과 한강변 주요 지역 간 선호도 변화가 나타날 수 있다는 관측도 나온다.