실물경제 침체에 부동산 대책 총동원

건설업 모럴헤저드·혈세 낭비 비판도

10.21 대책이 나온 것은 실물경제 침체 현실화 때문이다. 금융시장 안정대책을 내놓은 지 이틀 만에 발표한 것만 봐도 그렇다.

정부는 97조에 달하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실이란 뇌관이 터지면 건설사 도산→금융기관 부실→가계대출과 재정 압박→내수침체로 이어져 자칫 IMF 사태를 능가하는 위기상황이 닥칠 것으로 판단한 듯 하다.

미국의 금융위기를 초래했던 서브프라임모기지(비우량주택담보대출) 사태의 전철을 밟을 수도 있다는 우려도 작용했다.

이에 정부는 건설업체 유동성 위기를 막고 주택수요와 거래를 활성화하기 위해 투기지역 해제와 양도소득세 비과세 확대, 미분양 아파트와 택지 매입, 자금지원 등의 대책을 내놨다.

수도권 투기지역과 투기과열지구 일부 해제, 1가구2주택자 양도세 비과세 기간 연장, 건설사 보유 토지와 공공택지 매입, 펀드를 통한 미분양 주택 매입, 회사채 발행 지원, 대출 어음 만기연장 등이 핵심이다.

지난 7월 말 현재 전국 미분양 주택이 16만가구를 돌파했고 하루가 멀다하고 건설업체 도산설이 파다하게 퍼지는 등 부동산 경기침체가 갈수록 심각할 뿐더러 글로벌 금융위기가 국내 산업비중이 큰 건설업에 직접 타격을 줄 것이란 판단에 나온 고육책으로 보인다.

특히 중국의 3분기 경제성장률이 5년여 만에 한자릿수로 떨어지는 등 대외 경제여건이 악화되고 있는 상황에서 위기에 처한 건설부문을 우선 지원해 실물경제 침체를 최소화하려는 의도도 엿보인다.

따라서 정부는 이번 대책이 건설업체들이 자금난을 덜고 위축된 주택수요를 살리는 한편 미분양 적체로 인한 금융권 부실 우려도 씻어낼 수 있을 것으로 기대하고 있다.

하지만 벌써부터 이같은 방안들이 건설업체들의 모럴헤저드를 조장한다는 비판이 나오고 있다.

정부가 미분양 주택과 건설사가 소유한 공동택지, 토지 매입 등에 9조원 가량을 투입키로 하는데 앞서 건설사들이 자구책을 마련하기는 커녕 위기 때마다 정부 지원에 의존하고 있다는 지적이 그것이다.

건설업체들이 아파트를 무리하게 짓고 금융회사들은 PF 대출을 경쟁적으로 늘려 화를 자초했다는 분석도 있다.

공적자금 투입이 정부의 재정부담으로 직결되고 막대한 혈세가 지급되는 점도 향후 논란을 예고하고 있다.

이에 정부는 이같은 부작용을 막기 위해 건설사 등급을 A~D 등급으로 구분, C등급은 워크아웃 등 구조조정을 실시하고 경영정상화가 곤란하다고 판단되는 D등급은 파산을 명령하는 등 워크아웃 프로그램을 활용한다는 방침이지만 어느 정도의 실효성을 거둘 지는 미지수다.

일부 수도권 투기지역과 투기과열지구의 해제 조치에 대해서도 우려의 목소리가 높아지고 있다.

투기지역이 해제될 경우 해당 지역에 있는 6억원 초과 아파트를 구입할 때 적용되는 주택담보인정비율(LTV)이 현행 40~50%에서 60%로 높아진다.

또 채무상환 능력에 따라 대출금을 결정짓는 총부채상환비율(DTI) 40% 규제도 받지 않게 된다. 즉, 금융회사에서 돈을 더 빌려 주택을 살 수 있게 되는 셈이다.

결국 은행권의 주택담보대출 잔액이 234조에 육박하고 대출금리가 연 10% 가까이 치솟는데다 물가도 오르는 등 실질소득이 줄어드는 상황에서 대출한도를 늘리면 가계 빚 상환 부담이 커지고 부동산 가격 거품 붕괴에 따른 부실로도 이어질 수 있다는 지적이다.

단, 주택담보대출 거치기간이나 만기 연장, 대출금리 기준인 양도성예금증서(CD) 금리 인하 유도, 처분조건부 주택대출 상환기간 연장(1년→2년) 등과 같은 대책은 대출자의 상환 부담을 다소 덜어 줄 것으로 기대된다.