“투기억제 기조는 유지… 특단의 공급대책 마련할 것”

새해 주택정책 전망 ①역세권 고밀도 개발
文정부 올해 공급 중심 전환, 부동산시장 변화… 신년기자회견서도 천명
변창흠 국토부 장관, 역세권 고밀개발·공공개발·토지임대부 분양 등 강조

연합

투기수요 억제책을 중심으로 한 부동산 정책이 올해에는 ‘공급 중심’으로 집중될 계획인 가운데, 설 연휴 이전 주택공급 확대 방안이 발표될 전망이다. 특히 18일 문재인 대통령이 신년기자회견을 통해 “투기억제 기조 유지하면서 특단의 공급대책”을 강조했다. 무엇보다 변창흠 국토교통부 장관이 지난해 말 임명된 후, 처음 나오는 공급대책인만큼 그동안 변 장관이 주장해온 공급 방안들이 다듬어져 나올 것으로 보인다. 변 장관은 앞서 서울 등 수도권의 주택 공급을 획기적으로 늘리는 방안으로 역세권 고밀개발과 준공업지역, 빌라 밀집 지역의 공공개발, 토지임대부 건물분양 방안 등을 밝힌 바 있다. 이에 아시아투데이는 세 차례에 걸쳐 예상되는 정부의 공급대책을 살펴보고자 한다. -편집자주

현재까지 유력한 방안은 ‘역세권 고밀도 개발’이다. 지난 12일 당·정이 서울 내에 주거지역 용도변경을 통해 주택공급을 확대하겠다면서 ‘역세권 고밀도 개발’을 시사했다. 특히 일반주거지역을 준주거지나 상업지역으로, 준공업지구를 주거지역으로 바꾸는 ‘용도변경’ 은 변 장관이 밝혔던 ‘용적률 상향’보다 한 단계 규제를 더 완화하는 내용이다. 용도변경으로 종상향을 해 용적률을 높이면 층고를 올릴 수 있어 주택공급을 대폭 늘릴 수 있다. 청년과 신혼부부 등 급격히 늘어나는 1·2인 가구를 위한 주택이 집중 공급될 전망이다.

현재는 종별로 차등의 용적률이 적용된다. 제1종일반주거지역은 100~200% 이하이고, 3종일반주거지는 200~300% 이하다. 준주거지역은 200~500%, 중심상업지역은 400~1500%다. 이에 용도변경 대상과 변경 폭의 범위를 어떻게 할지가 고밀개발의 관건이 될 것으로 보인다.

역세권 고밀개발은 지난해 7월 부동산 규제책이 효과를 보지 못하고 공급부족 지적이 이어지면서 발표됐던 안이다. 서울시는 역세권의 일반주거지역을 준주거지역으로 바꿔 최대 1000%까지 용적률을 상향하는 안을 검토했다. 당시 현행 준주거 용적률 500%를 2배(1000%)까지 높이고 서울시 층고 기준인 35층 규제도 제외해 50층(주상복합)까지 높이는 내용이었다. 하지만 그 이후에도 전세난이 심각해지고 서울도심 주택수요가 많아지자 ‘용도변경’ 방안이 새롭게 대두된 것이다.

전문가들은 서울 주택수요가 높은 만큼 공급을 대폭 늘리기 위해서는 역세권 고밀개발은 필수이며 용적률(용도변경)의 파격적인 인상도 불가피하다고 말한다. 예를 들면 1종일반주거지 200% 용적률을 준주거로 변경해 500%까지 늘리면 기존보다 평균 2.5배 주택을 지을 수 있기 때문이다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “서울의 가용택지가 많지 않아 도심 내 공급을 확대하려면 역세권 고밀개발은 불가피한 선택”이라며 “당분간은 서울에 좀 과하다 싶게 공급정책에 공을 들여서 시장에 시그널을 줘 올해 입주량 감소에 따른 전세가격 불안문제를 다독일 필요가 있다”고 강조했다.

하지만 개발이익에 따른 환수, 난개발 문제 등도 우려되고 있다. 특히, 전문가들은 이런 개발 방식이 일부 토지주나 건물주에게 특혜를 줄 수밖에 없어 개발이익 환수가 전제되어야 한다고 지적했다.

이태경 토지+자유연구소 부소장은 “만약 역세권 민간택지를 통해 고밀개발을 한다면 개발이익 환수가 전제되어야한다”며 “특히 서울시장 선거를 앞두고 온갖 공급대책이 쏟아지는데 보유세와 대출규제 강화가 전제되지 않는 공급대책은 오히려 투기 심리를 자극할 뿐”이라고 지적했다. 이 부소장은 “공급대책만으로 부동산 시장을 안정시킨 사례는 단 한 번도 없었다”며 “강력한 수요억제정책과 병행돼야 효과를 발휘할 수 있다”고 강조했다.

또한 세종시 행정수도 이전 이슈에 따른 불균형 문제도 지적되고 있다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “행정수도 이전 이슈로 세종시 집값 급등을 우려할 상황이다. 충청권 수요들의 주거불안도 가중시키고 있어 적절한 규제가 필요하다”고 말했다. 이 부소장은 “보유세 위주의 보편증세와 대출관리를 병행하면서 행정수도 이전 이슈를 들고 나와야 시장이 안정되는데 지금처럼 구멍이 숭숭 뚫린 그물을 그대로 둔 채 행정수도 이전 논의를 하니 투기수요가 세종시로 몰린 것”이라고 꼬집었다.