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새해 주택정책 전망은? ②공공재개발…총 4만 가구 목표

새해 주택정책 전망은? ②공공재개발…총 4만 가구 목표

기사승인 2021. 01. 25. 00:00
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기존 재개발 사업에 공공 참여, 용적률·투명성 강화
총 4만가구 목표…8곳 우선 선정, 4700가구 공급
조합원 외 물량 절반 공공임대로, 물량·다양화 관건
"건설사 수익성 확보·집값 안정화는 지켜봐야"
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제공=국토부
정부가 ‘획기적인 주택공급’ 방안을 설 연휴 전에 발표할 것을 예고한 가운데, 공급 물량 규모에 대한 관심이 높아지고 있다.

가용택지가 많지 않은 서울에 주택수요가 넘치는 상황에서 공급물량을 획기적으로 늘리기 위해 정부는 역세권 용적률 완화를 통한 고밀도 개발과 함께 공공재개발에도 박차를 가하고 있다. 공공재개발은 사업성 부족과 주민갈등 등으로 진행이 지지부진한 사업구역에 SH나 LH 등 공공시행자가 참여해 사업추진을 안정적으로 지원해 사업 속도를 내는 방식이다. 특히 용적률을 법정한도의 120%까지 올리고 분양가상한제도 제외해 민관협력을 높인다는 계획이다. 늘어난 용적률의 20~50%를 공공임대로 기부채납 되어 주택안정화를 꾀한다는 계획이다.

정부는 지난 15일 서울에 4만 가구 공급 목표로 공공재개발 사업 후보지를 8곳 선정했다. 이들 후보지의 공공재개발을 통해 현재 1704가구에서 3059가구를 늘려 총 4763가구까지 공급이 확대될 예정이다. 사업 후보지 8곳은 신문로2-12(종로구), 양평13·14(영등포구), 봉천13(관악구), 신설1·용두1-6(동대문구), 강북5(강북구), 흑석2(동작구)구역이다. 모두 역세권 주변에 위치한 기존 정비구역으로 사업성 부족과 조합원 갈등 등으로 정비구역 지정 이후 평균 10년 이상 사업이 정체된 곳이다.

2종주거~준주거구역인 흑석2구역의 경우, 기존 계획대로 용적률 400%를 적용하면 총694가구(임대119가구)이지만, 공공재개발 통해 용적률을 최대 600%까지 적용하면 총 1310가구로 늘어나며 공공임대 물량도 505가구로 최대 2배 이상 주택공급이 이뤄질 수 있다.

특히 용적률 규제 완화를 통한 역세권 고밀도개발과 공공재개발 등은 변창흠 국토부장관이 SH, LH사장이던 시절부터 강조해온 내용이다. 변 장관이 취임 후, 내세운 공급대책 5가지 기본방향도 ▲민관협력을 통한 패스트트랙 적용 ▲역세권 등 도심 내 가용용지·공공택지를 통한 충분한 물량 공급 ▲생활인프라·혁신공간·일자리 연계 품질 높은 주택공급 ▲수요자들이 선호하는 주택 집중 공급 ▲사회적 합의에 기초한 개발이익 적정 배분 및 선제적 투기수요 차단 등이다.

공공재개발후보지
제공=국토부

◇공공임대 확대, 임대기간·평수 등 다양화 관건…수익성·안정화 ‘미지수’
나아가 변 장관이 역세권·준공업지역·저층주거지 등의 효과적 활용을 통한 공급, 소비자 선택존중을 위한 공공자가주택과 공공임대주택의 혼합 공급 등을 꾸준히 강조해온 만큼 공공임대주택의 임대기간, 평수, 계층 등의 다양화를 검토할 것으로 보인다. 특히 문재인 대통령이 앞서 ‘질 좋은 평생주택’, ‘중산층이 살 수 있는 공공임대주택’을 지시한 바 있어 공공재개발을 통해 공급되는 공공임대주택도 기존 소형에만 그치지 않고 중소형대로 확대될 수 있을지 주목된다.

또한 아예 용도변경을 해서 용적률 적용비율을 파격적으로 올리는 역세권 고밀도개발을 공공재개발 구역에 적용할 경우 공급량은 대폭 확대될 수 있다.

공공재개발 구역으로 선정된 지역의 분위기는 대체적으로 우호적인 반응이다.

신설1·용두1-6구역인 동대문구 A부동산 관계자는 “지난해 공공재개발 이야기 나올 때는 재개발사업 막는 건가 싶어서 의심하는 분위기였는데 사업이 진척이 안 되는 상황에서 공공 참여로 사업 속도를 올릴 수 있다는 사실이 알려지면서 문의가 많아졌다”며 “동대문구는 재개발 구역이 많고 역세권도 많은데 용적률이 올라가면 전반적으로 스카이라인이 올라가니 분위기가 좋다”고 말했다.

다만 전문가들은 사업성 확보를 통한 민간 건설사의 참여여부와 공공재개발을 통한 공공주택 물량의 한계 등을 지적했다.

B건설사 관계자는 “수익성과 사업성을 따지기 때문에 사업 규모에 따라 입장이 달라질 수 있다”며 “흑석동이나 용두동의 경우, 세대수가 많고 역세권이라 사업성이 있지만 다른 곳은 수익이 나기 어렵지 않을까 싶다”고 말했다.

이태경 토지+자유 연구소 부소장은 “공공재개발 아이디어는 좋지만 결국 조합원 외 남은 물량은 일반분양이고 분양가상한제도 제외되어 투기 심리는 상존한다”며 “언제나 시장을 불안하게 만들 수 있다”고 지적했다.

한편, 서울시는 다양한 공적지원으로 진행되는 공공재개발에 투기세력 유입을 막기 위해 후보지 모두를 ‘토지거래허가구역’으로 묶었다. 투기적 거래수요에 단호하게 대응하고 실수요자 중심의 시장 질서를 확립한다는 목표다.
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