미분양 느는데 PF보증 증가…분양시장 한파 장기화하나

올해 6조9000억원…전년比 4.5%↑
업계 측 "내년 보증액 7조 이상"
정부 5조원 대출 보증 내년 실시
주택 분양시장 한파 장기화 우려

주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)의 올해 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증 건수가 1200건을 넘어서며 최근 5년래 최대치를 기록할 전망이다. 발급된 보증 금액도 7조원에 이를 것으로 예측된다.

통상 PF 보증이 발급되면 시행사 등 주택 사업자는 착공에 나서 2~3년 뒤 주택을 공급한다. 금리 인상과 경기 침체 여파로 미분양이 급증하고 있는 상황에서 공급 물량이 늘면 분양시장 한파가 장기화할 것이라는 우려가 나온다.

15일 HUG 등에 따르면 올해 말까지 HUG와 HF를 통한 PF 보증 건수는 1250건으로 추정된다. 보증 금액은 6조9000억원대 수준이다. 올해 PF 보증 건수는 지난해(1194건)에 비해 4.48% 증가한 수치다. 보증 금액도 지난해 6조6696억원 대비 2304억원 많다.

PF 보증 금액은 2019년 1024건으로 처음 네 자릿수에 진입한 뒤 2020년 1184건으로 1100건을 넘어 올해 1200건을 넘는 등 해매다 새로운 기록을 낳고 있다. 업계에서는 내년에 '보증 금액 7조원 이상 기록'을 기정사실화하고 있다.

이처럼 PF 보증 건수와 보증 금액이 늘어나고 있는 이유는 경기 침체로 인한 부동산 시장이 얼어붙으면서 자금 확보에 어려움을 겪고 있는 건설업체들이 증가하고 있는 것과 무관치 않다.

업체들은 기본적으로 제2금융권 등의 브리지론을 통해 토지 매입과 각종 인허가 과정에서 소요되는 비용을 마련한다. 이후 사업계획 승인을 얻은 사업장은 HUG와 HF에서 PF 보증을 받은 후 금리가 낮은 시중은행의 PF로 전환해 착공한다. 이 과정에서 시중은행은 신용 보강을 요구하기도 하는데 이것이 강화된 것으로 풀이된다.

최근 춘천 레고랜드발(發) 자금 경색 등으로 인해 건설업체에 대한 금융권의 신용 보강 요구는 더욱 강화되고 있는 추세다. 하지만 업체는 이에 대해 부담을 가질 수밖에 없다. 특히 요즘 같은 어려운 상황에서 사업을 영위하기 위해서는 안정적인 자금 확보가 필수적이다.

이에 정부도 지난달 28일 부동산시장 안정을 위한 대책 발표를 통해 미분양 PF 대출 보증을 5조원 규모로 신설해 내년 1월 1일부터 실시키로 했다. 당초 내년 2월에 시행키로 했던 것을 한 달 앞당겼다. 이에 내년 말까지 공급하는 PF 보증 금액 규모는 총 15조원으로 늘어나게 된다.

PF 보증 규모가 커지면 2~3년 후 주택 공급이 늘어난다는 의미로 해석할 수 있다. 주택 수요가 크게 줄고 있는 상황에서 공급이 늘어날 경우 부동산 경기 침체를 가속화시킬 수 있다.

장재현 리얼투데이 이사는 "부동산 빙하기에 미분양 물량이 계속 쌓일 경우 PF 보증을 받은 사업장의 부담은 더욱 커질 전망"이라며 "부동산 PF발 위기가 미분양을 통해 재확대되는 악순환을 막으려면 미분양 물량이 급격히 늘지 않도록 선제적 조치가 필요하다"고 말했다.