정부, 악성 미분양 매입 추진…‘매입 대상·예산’ 고심

'준공 후 미분양' 악성 매입 검토 속
예산 증액, LH, HUG 재정악화 우려
건설사 분양가 이하 매매 등 강조

원희룡 국토교통부 장관이 지난 3일 오후 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '2023년 국토교통부 업무보고'에 대해 발표하고 있다. /박성일 기자 rnopark99@

정부가 민간 미분양 아파트 매입을 검토 중인 가운데 매입 대상 등을 놓고 고심하고 있다. 전세사기 피해자와 취약계층의 주거안정, 주택시장 경착륙을 막기 위한 선제대응 차원에서 추진하는 것이지만 예산 문제가 만만치 않기 때문이다.

15일 국토교통부에 따르면 지난해 11월 말 기준 전국의 미분양 주택은 5만8027가구로 전월 대비 1만810가구 늘었다. 미분양이 한 달만에 1만가구 이상 증가한 것은 2015년 12월 이후 6년 11개월만이다. 이 중 악성 미분양인 '준공 후 미분양'은 7110가구로 전월 대비 0.5% 늘었다.

정부는 12월 통계에서 6만가구가 넘었을 것으로 보고 기존 매입임대사업을 확대해 민간 준공 후 미분양을 매입하는 방안을 검토하고 있다. 이 사업은 한국토지주택공사(LH)가 신축 또는 기존주택을 공공임대로 매입해 무주택 청년·신혼부부·취약계층 등에 시세 대비 저렴하게 임대하는 것이다.

국토부는 이를 통해 준공 후 미분양의 일부를 매입하는 방안을 추진할 방침이다. 하지만 올해 매입임대주택 3만5000가구를 매입하기 위해 주택도시기금 6조763억원을 편성했는데 가구당 매입 예산이 평균 1억7000여만원에 이른다. 이에 올해 목표치인 3만5000가구를 매입하기도 쉽지 않아 기금 예산 증책 가능성이 제기되고 있다.

국민주택기금 예산은 20% 이내에서 국회 동의 없이 증액이 가능해 최대 1조2000억원 가량을 정부 합의로 늘릴 수 있다.

LH 자체 자금을 통한 추가 미분양 매입도 타진하고 있지만 2026년까지 LH의 부채비율을 207%까지 줄여야 하는 현 정부의 방안과 대비되는 것이 부담이다.

LH의 직접적인 부채 부담을 덜기 위해 기업구조조정리츠 방식으로 준공 후 미분양을 매입하는 방안도 거론되고 있지만 HUG의 전세보증금반환 보증 가입 급증으로 인한 보증 한도가 한계에 달했다는 점이 문제다. 보증사고액도 지난해 1조원을 넘어섰다.

정부는 이달부터 준공 전 미분양 매입 문제를 지원해 주기 위해 5조원 규모의 미분양 대출보증을 신설해 운영 중이다. 이에 따라 환매조건부 미분양 매입 카드는 최악의 경우가 아니면 가급적 배제될 전망이다.

환매조건부 미분양 매입이 시행 중이었던 2009년 3월 미분양 물량은 최고 16만6000가구로 현재의 3배에 육박했다. 준공 후 미분양은 5만가구로 현재의 7배 수준이었다.

정부는 미분양을 매입하더라도 건설사의 자구노력이 전제돼야 한다는 것을 강조할 방침이다. 이에 매입 단가를 분양가 이하로 크게 낮추고 업체가 HUG에 매도한 미분양을 되사간 뒤 시장에 분양할 경우 분양가 이하로 팔도록 하는 등 까다로운 조건을 적용해 이용을 제한하는 방안 등도 검토하고 있다.