HDC현대산업개발, 디벨로퍼 모델로 지속 가능한 복합개발사업 만들어간다

개발 수익 극대화 목표로 상품 기획 및 설계 전략 수립
지역 명소화 전략 통해 부동산 프리미엄 강화 노력
용산 전면1구역에선 랜드마크 실현·분양수입금 극대화 추진
"정비사업, 도시 미래 설계…새로운 모델

용산정비창 전면1구역 예상 조감도.

HDC현대산업개발이 재개발사업에 타운 매니지먼트 개념을 결합하며 국내 정비사업의 새로운 전환점을 제시하고 있다. 보통의 건설사처럼 시공에 국한되지 않고, 개발과 운영을 아우르는 디벨로퍼 방식을 통해 도시의 가치를 입체적으로 재구성하고 있다.

29일 HDC현대산업개발에 따르면 회사는 시공 중심의 기존 건설사의 사업 방식에서 벗어나, 복합시설 기획과 고급 편의시설 운영까지 책임지는 자체 사업 중심으로 사업을 영위해온 디벨로퍼다.

1970년대 압구정 현대아파트 단지를 건설하며 아파트부터 백화점, 학교까지 직접 대지를 매입하고 건설한 것을 시작으로, 부산의 랜드마크인 해운대 아이파크, 100만㎡ 도시개발사업인 수원 아이파크 시티, 최근의 서울원 아이파크까지 복합사업을 벌여오며 디벨로퍼 사업모델을 확장해 왔다. 특히 광운대역세권 개발사업은 개발·시공·운영의 전 과정을 아우른 프로젝트로, 경기 침체기에도 강북권 최고가 완판에 가까운 성과를 기록하며 시장의 기대를 뛰어넘었다.

회사는 시공부터 운영까지 책임지는 디벨로퍼 방식으로 도시가치 높이는 전략을 취해왔다. 기존 시공사가 공사비 마진 확보에 초점을 맞추고 발주처 설계에 의존하는 것과 달리, HDC현대산업개발은 개발 수익 극대화를 목표로 직접 상품을 기획하고 설계 전략을 수립한다.

특히 광운대역세권 개발, 용산철도병원 부지 개발 등에서 HDC현대산업개발의 디벨로퍼 역량이 크게 드러난다. HDC현대산업개발은 도시의 문맥을 고려한 기획을 바탕으로 주거·상업·문화 콘텐츠를 유기적으로 결합해 단지의 자산가치뿐만 아니라 도시의 상징성까지 함께 끌어올리는 것에 특화돼 있다.

시공과 운영 전략에서도 뚜렷한 차이가 나타난다. HDC현대산업개발은 금융비용과 공사 기간을 고려한 효율적 시공, 사용자 만족 중심의 품질관리를 기반으로 준공 이후에도 공간의 가치를 지속시킨다.

특히 호텔, 상업시설 등 단지 내 주요 공간을 직접 운영하며, 지역 명소화 전략을 통해 부동산 자산의 프리미엄을 강화하는 등 완공 이후에도 도시공간을 책임지는 자세를 견지하고 있다. 이는 시공 이후 운영에는 개입하지 않는 기존 건설사들과는 근본적으로 다른 방식으로, HDC현대산업개발이 도시를 계획하고 삶을 설계하는 디벨로퍼의 최강자로서 자리 잡을 수 있는 이유이기도 하다.

회사는 디벨로퍼 방식 정비사업의 새로운 기준을 제시하겠다는 목표가 있다. HDC현대산업개발은 압구정 현대아파트, 해운대 아이파크, 삼성동 아이파크 등 프리미엄 주거사업의 성공 경험을 바탕으로 국내 정비사업 시장에 차별화된 전략을 펼치고 있다.

HDC현대산업개발은 용산 전면 1구역에 '더 라인 330'을 SMDP(건축디자인), LERA(구조설계), 삼성물산 리조트부문(조경), CBRE(비주거부동산컨설팅), LPA(경관조명), 파크햐얏트(호텔) 등과의 협업을 통해 용산을 넘어선 서울의 랜드마크 실현과 분양수입금 극대화로 조합원 추가수익 연결한다는 포부를 밝힌 바 있다. 더 라인 330은 회사가 용산정비창 전면1구역 재개발조합에 재안한 단지명이다.

또한 HDC용산타운을 제안하며 HDC그룹의 계열사 호텔HDC, HDC아이파크몰 등과의 직접적 연계를 통해 디벨로퍼 모델을 선보여 정비사업의 가치를 한층 끌어올렸다. 아파트 입주민에게 호텔식 편의시설과 맞춤형 타운 운영 서비스를 제공하는 등 입주 이후까지 고려한 정비사업 설계는 기존 시공사 중심 사업에서 볼 수 없었다.

HDC현대산업개발이 서울 용산구 한강로3가 40-641일대 7만1901㎡ 부지에서 진행되는 도시정비사업인 용산 정비창 전면 1구역 재개발 구역에 제시한 조감도. HDC현대산업개발은 '더 라인 330'은 SMDP(건축디자인), LERA(구조설계), 삼성물산 리조트부문(조경), CBRE(비주거부동산컨설팅), LPA(경관조명), 파크햐얏트(호텔) 등이 포함된 월드클래스 협업을 통한 용산을 넘어선 서울의 랜드마크를 실현한다는 포부를 밝혔다.

HDC현대산업개발은 용산역 연결로 연계 개발해 HDC용산타운으로 이어질 수 있게끔 진행할 계획이다. 현재 HDC현대산업개발은 디벨로퍼 모델로 용산에서 민간투자사업(BTO) 방식의 용산역전면 공원 지하공간개발 사업권을 확보한 상태다. 이는 지하철 1호선, 4호선, 신분당선, 수도권 광역급행철도 B노선(GTX-B)을 연결하고, 용산역 전면공원의 지하를 복합개발하는 대형 프로젝트로, 30년간 직접 운영해 용산 타운 매니지먼트를 실현해 나간다는 방침이다.

하루 24만명이 오가는 HDC아이파크몰 유동 인구를 활용한 지역 가치 상승 전략은 HDC용산타운과 연결되며, 향후 국제업무지구까지 확장돼 용산 전역의 자산가치를 극대화하는 핵심축이 될 것으로 기대된다.

앞으로는 디벨로퍼 조직 체계와 글로벌 인재 영입으로 역량 강화해 나갈 계획이다. 실제 HDC현대산업개발은 국내 건설사 중 유일하게 개발본부를 별도 구성해 정비사업의 기획과 운영을 전담하고 있다. 특히 2018년에는 일본 도시 디벨로퍼 모리빌딩 출신 박희윤 본부장을 영입하며 전략적 개발사업을 강화해왔다. 모리빌딩은 롯폰기힐스, 아자부다이힐즈 등 도쿄의 대표적 고급 복합개발을 이끈 기업이다.

박희윤 개발본부장은 "글로벌 수준의 도시개발은 단순히 건물을 짓는 것이 아니라, 도시의 콘텐츠를 기획하고 운영하는 전략적 타운 매니지먼트가 핵심"이라며 "정비사업에도 지속가능성과 명확한 비전, 그리고 고유한 도시 정체성을 담는 일관된 철학이 필요하다"고 말했다.

HDC현대산업개발은 지하철 1호선, 4호선, 신분당선, 수도권 광역급행철도 B노선(GTX-B)을 연결하고, 용산역 전면공원의 지하를 복합개발하는 대형 프로젝트인 용산역전면 공원 지하공간개발 사업을 진행하고 있다.

HDC현대산업개발이 개발본부를 운영하는 가장 큰 장점은 정비사업이 단발성 시공이 아닌 장기적 자산가치 상승과 입주민 삶의 질 향상을 위한 도시 기획 사업으로 진화하고 있다는 점이다. 개발본부는 지역 특성과 수요를 고려한 맞춤형 상품 기획, 상업·문화시설 운영 전략, 커뮤니티 콘텐츠 구축, 부동산 가치 상승 전략 등 정비사업의 완성도를 높이는 역할을 수행한다.

또한 복합개발·도심 재생·민간제안형 개발 등 고난도 사업을 체계적으로 추진할 수 있는 조직 체계를 갖추고 있어, 기존 시공 중심의 건설사들과 차별화된 경쟁력을 확보하고 있다. 실제로 광운대역세권, 용산철도병원 부지, 성수전략정비구역 전략정비구역, 잠실 MICE(기업회의·포상관광·컨벤션·전시회) 사업 등 굵직한 프로젝트들이 개발본부 주도 아래 기획·운영 전략이 병행되고 있다.

HDC현대산업개발은 이러한 디벨로퍼 체계와 조직 내 전문성과 실행력을 기반으로, 앞으로도 다양한 도시 정비 및 복합개발 프로젝트에서 공간 그 이상의 가치를 구현하는 선도적 디벨로퍼로 자리매김해 나갈 방침이다.

기업가치 회복과 상승을 위한 체질 개선도 병행한다. HDC현대산업개발은 지난 광주에서 사고 이후 이어진 시장의 우려에 대해 실질 손실을 모두 미리 반영하고, 체질 개선에 주력하며 신뢰 회복에 힘써왔다. 실적 회복, 조직 개편, 디지털전환 기반의 기술력 강화 등으로 기반을 재정비했다, 이 같은 노력으로 HDC현대산업개발의 시가총액은 최근 1조 5917억원으로 시장에서도 그 가치를 인정받는 추세다.

HDC현대산업개발 관계자는 "정비사업의 핵심은 단지 개발을 넘어 삶의 질을 높이고 도시의 미래를 설계하는 것에 있다"며 "HDC현대산업개발은 건설사의 틀을 넘어 도시 디벨로퍼로서, 개발부터 운영까지 책임지는 패러다임을 제시해 정비사업의 새로운 모델을 선도해 나갈 계획"이라고 말했다.