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서울 강남·서초·송파 등 핵심 지역에서는 일부 단지에서 고점 근접 거래나 신고가가 재등장하며 제한적인 반등세가 관측되고 있다. 이는 △실거래 정보의 빠른 공유 △자금 순환 속도의 가속화 △수요자의 학습효과 등이 복합적으로 작용한 결과다. 특히 고가 단지는 단순한 투자처를 넘어 자산 보존과 증식의 수단으로 인식되며, 미래 가치와 하방 경직성에 기반한 전략적 선택이 이루어지고 있다. 이 과정에서 고가 단지의 거래가 주변 시세를 끌어올리는 '앵커링 효과'도 발생하면서, 국지적 기대심리가 특정 입지를 중심으로 형성되고 있다.
반면, 수도권 외곽과 지방 대부분 지역에서는 반등 흐름의 지속력이 약하다. 저점 인식에 따라 일시적 매수세가 유입되기도 하지만, 일정 수준 이상 상승하면 다시 관망세로 돌아가는 양상이 반복되고 있다. 실거주 수요만으로는 시장을 지탱하기 어렵고, 개발 호재나 정책 기대가 부족한 지역일수록 이 같은 경향은 더욱 뚜렷하다. 세종시처럼 저점 인식과 공공기관 이전 기대가 맞물려 단기 반등이 나타나는 사례도 있으나, 실행력이 부족하면 흐름은 제한적이다.
금리는 여전히 부동산 시장을 좌우하는 핵심 변수다. 한국은행은 지난달 29일 금융통화위원회를 열고 기준금리를 2.75%에서 2.5%로 인하했다. 같은 날 발표된 수정 경제전망에서는 2025년 실질 GDP 성장률을 기존 1.5%에서 0.8%로 대폭 하향 조정하며, 민간 소비 위축과 수출 회복 지연 등 실물 경기 둔화에 대한 우려를 공식화했다.
이번 금리 인하는 유동성 회복 기대를 자극하며 시장에 일부 반영되고 있고, 이를 선제적으로 해석한 일부 수요자들의 매수 움직임도 관측되고 있다. 다만 전체 시장의 방향성을 판단하기에는 아직 조심스러운 분위기다. 현재는 대출 규제·정책 불확실성·경기 전망 등 복합적인 요소가 맞물리며 수요자 심리는 더욱 신중해진 모습이다. 특히 대출 의존도가 높은 실수요자층은 금리 인하의 수혜보다 자금 조달 여건과 규제 부담을 우선 고려하며, 매수 시점과 방식에 있어 보다 전략적인 접근을 택하고 있다.
이같은 양상은 7월부터 시행될 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화와도 밀접하게 맞물린다. 수도권에 적용되는 3단계 DSR은 변동형뿐 아니라 혼합형·주기형 대출에도 스트레스 금리 1.5%p를 적용하고, 반영 비율도 각각 80%, 40%로 상향된다. 해당 규제는 모든 가계대출에 일괄 적용되며, 상품 유형에 따른 반영 비율 상향과 금리 기준 일원화가 함께 이뤄진다.
이에 따라 일부는 규제 시행 전에 매수에 나서고 있으나, 또 다른 일부는 시행 이후 가격 조정을 기대하며 관망세를 유지하고 있다. 반면 자금 여력이 충분한 고가 주택 수요층은 이러한 규제의 영향을 상대적으로 적게 받기 때문에, 고가 입지를 중심으로 거래와 가격 반등이 나타나는 이중 구조가 더욱 선명해지고 있다.
공급 측면의 불안정성도 시장에 영향을 미치고 있다. 분양 일정 지연·원가 상승·부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 경색 등으로 신규 공급이 위축되며, 서울 도심과 수도권 핵심 입지에서는 공급 부족 우려가 가격 방어 요인으로 작용하고 있다. 서울 및 수도권 내 정비사업 위주의 공급이 이어지는 가운데, 단기적으로는 지역 간 공급 편차도 일부 나타나고 있다. 이에 따라 일부 실수요자들은 프리미엄을 감수하면서도 주요 입지 매수에 나서는 흐름을 보이고 있다.
대외 경제 환경 역시 주요 리스크 요인이다. 글로벌 경기 둔화·민간 소비 위축·고용 불안·실질소득 정체 등이 복합적으로 작용하며, 수요자들은 매수에 더욱 신중하게 접근하고 있다. 일부 지역에서 반등 조짐이 관찰되더라도, 전체 시장으로 확산되기는 어렵고 관망 기조는 쉽게 해소되지 않는 상황이다.
결국 2025년 부동산 시장은 과거처럼 단일한 흐름으로 움직이던 사이클에서 벗어나, 수요자의 정보 해석력과 입지별 대응 전략에 따라 작동하는 다층적 구조로 전환되고 있다. 향후 금리 정책·DSR 규제 효과·공급 현실화·대선 이후의 정책 변화 등 다양한 변수들이 맞물리며, 시장은 더 복합적이고 전략적인 선택이 요구되는 국면에 접어들고 있다.
