[초강력 대출 규제] “‘노도강’·‘금관구’ 아파트라도”…대출 압박에 ‘풍선효과’ 우려

주담대 여신한도 6억원 제한…서울 18개구 대출액 감소
'노도강'·'금관구'와 과천·성남·하남 제외 경인지역 몰릴 듯

서울의 한 공인중개사무소에 매물 안내문이 붙어 있다./연합뉴스

정부가 치솟는 서울 아파트값을 잡기 위해 초고강도 대출 규제를 내놓은 가운데 2030 주택 수요가 서울 외곽과 경기, 인천 등으로 확산하는 '풍선효과'가 나타날 수 있다는 관측이 나온다.

29일 관련업계 및 부동산 조사업체 등에 따르면 주택담보대출의 여신한도가 6억원으로 제한되면서 서울 전체 25개구 가운데 18개구의 대출액이 종전보다 줄어들 것으로 예상된다.

이에 따라 한도를 넘지 않고 LTV 70%까지 대출이 가능한 서울지역은 '노도강(노원·도봉·강북구)'와 '금관구(금천·관악·구로구)', 중랑구 등 7개 구뿐이다. 수도권 전역으로 넓게 보면 과천과 성남, 하남시를 제외한 경기와 인천 등지도 해당한다. 이들 지역 평균 아파트 매매가는 27일 기준 각각 5억8525만원, 4억5667만원이다.

아울러 생애 최초·신혼부부·신생아 특례 대출 등 정책 자금 대출의 한도 역시 종전 2억5000만~5억원에서 2억~4억원으로 축소된 데 따라 비교적 주택 구입 자금이 부족한 2030세대를 중심으로 외곽 이동 현상도 짙어질 것으로 예상된다.

정부의 강력한 규제로 인해 대출 수요가 꺾일 것이란 예상이 지배적이지만, 한국은행의 금리 인하 기대나 주택 공급 부족 전망이 여전히 우세한 상황인 만큼, 대기 수요 자체를 억누를 수는 없다는 분석도 나온다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "대대적인 대출 규제로 인해 단기 수요 위축이 예상된다"며 "고가 주택 지역에서 중저가 지역으로 대체 물건을 찾으려는 수요가 이동하며 풍선 효과가 나타날 가능성도 있다"고 했다. 이어 "서울의 토지거래허가구역 이외 지역에서는 전세를 낀 매매 형태로 우회하는 경우도 늘어날 수 있다"고 덧붙였다.

양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원은 "LTV 80→70% 하향 조치는 청년층과 신혼부부 등 생애최초 주택 구입자에게 타격이 클 것"이라며 "직장이 도심에 있고 구매 가능한 주택이 외곽인 경우 등 실질 전입이 어려운 청년들에게는 현실적 부담으로 다가올 것"이라고 했다.

일각에서는 외곽 지역 주택 매매 수요뿐 아니라 주거 선호 지역을 중심으로 전셋값을 끌어올릴 수 있다는 예상도 나온다. 이렇게 되면 전세대출 기준 강화와 전세매물 부족, 전셋값 상승 등이 복합적으로 맞물려 월세화를 불러올 수 있다는 게 전문가들 지적이다.