서경대학교 금융정보공학과 서기수 교수
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은퇴 이후의 시니어 세대나 은퇴를 준비하는 세대는 '부동산 자산관리 전략을 새롭게 세워야 한다'는 메시지를 읽어야 한다.
6·27, 9·7, 10·15 대책이라는 연속된 규제 흐름 속에서 향후 부동산 시장은 단기적으로 거래 위축, 중장기적으로는 가격 조정 가능성이 높아질 것으로 보인다.
대출 문턱이 높아지면서 실수요자들의 진입이 제한되고, 매수 심리가 위축되면 자연스럽게 거래량은 줄어든다. 또한 규제지역이 확산되면 비규제지역으로의 '풍선효과'가 나타나 지역 간 가격 양극화가 심화될 수 있다. 실질적으로 부동산 시장은 과거처럼 전국적 상승세가 아닌, 입지·수요 중심의 선별적 시장으로 재편될 가능성이 크다.
은퇴 이후를 준비하는 세대라면 이러한 변화에 더욱 세심한 대응이 필요하다. 우선 거주형 자산의 안정성 확보가 최우선 과제다. 현재 거주 중인 주택이 규제지역에 포함되는지, 보유세나 실거주 요건을 충족하는지 점검해야 한다. 1세대 1주택 비과세 요건이 강화되는 추세이기 때문에, 단순히 '보유'가 아니라 '실거주' 여부가 세금 부담을 좌우한다.
은퇴 이후 관리가 어려운 대형 주택은 유지비와 세금 부담이 커질 수 있으므로, 교통과 의료 접근성이 좋은 중소형 아파트로 다운사이징하는 것도 현명한 선택이다.
둘째 수익형 부동산 전략은 철저히 현실적으로 재검토해야 한다. 다주택자에 대한 규제가 강화되면 임대 수익률이 감소하고, 세금 부담이 늘어날 가능성이 높다. 단순한 월세 수익보다는 안정적이고 관리가 용이한 리츠(REITs)나 부동산 펀드를 활용하는 간접투자로 방향을 전환할 필요가 있다.
여기에 세입자 수요가 꾸준한 지역, 즉 대학가·산업단지 인근·인구 유입 지역 등 실수요 기반이 있는 곳에 소형 임대주택을 보유하는 것이 리스크 분산 측면에서 유리하다.
셋째 자산 전환 및 매각 전략도 준비해야 한다. 고령화로 인해 부동산 관리의 부담이 커지는 시점에는 일부 자산을 매각해 현금화하고, 그 자금을 연금형 자산이나 저위험 금융상품으로 이동시키는 것이 바람직하다. 특히 10·15대책 이후 양도세, 보유세 등 세제 변화가 예고되는 만큼, 단기 급매보다는 중장기적 세금 시뮬레이션을 바탕으로 '언제 팔지, 어디에 재투자할지'를 계획적으로 판단해야 한다.
넷째 은퇴 이후의 자산 포트폴리오는 부동산에 집중하기보다 다양한 자산배분 구조로 전환할 필요가 있다. 부동산을 기초로 하되, 채권·배당주·ETF 등으로 안정적 현금흐름을 확보하는 방식이 리스크를 줄인다. 예를 들어, 노후생활비는 채권과 배당주로, 물가 상승기에 대비한 자산은 금·리츠로 분산하는 식의 전략이 필요하다.
마지막으로 가장 주의해야 할 점은 문제성 부동산 투자다. 요즘 노후대비 수익형 부동산으로 각종 지식산업센터, 지역주택조합, 숙박형 레지던스 등이 광고되고 있지만, 이러한 상품들은 유동성 부족, 분양가 과다, 임대 불확실성 등의 리스크를 안고 있다. '고수익'이라는 단어에 현혹되기보다, 관리가 쉽고 안정적인 역세권 중소형 아파트, 도심 생활형 오피스텔, 인프라가 완비된 신도시 내 주택 등에 초점을 맞추는 것이 바람직하다.
이재명 정부의 세 차례 부동산 대책은 시장의 과열을 진정시키는 데에는 일정 부분 효과를 거두겠지만, 그 여파로 부동산 자산은 과거처럼 손쉽게 상승하지 않는 '저성장 시대'에 들어섰다.
이제 시니어 세대에게 부동산은 '투자 수단'이 아니라 노후 생활의 기반이자 관리 대상이다. 중요한 것은 '얼마나 많은 부동산을 갖고 있느냐'가 아니라, '얼마나 잘 유지하고 효율적으로 운용하느냐'이다.
따라서 지금 필요한 것은 보유 중심의 안정 전략과 세제·금융 환경 변화에 대한 선제 대응이다. 불확실성이 커지는 시대일수록, 안정적 현금흐름을 확보하고, 자산의 유동성을 유지하며, 삶의 질을 높이는 방향으로 부동산을 재편해야 한다. 이것이 은퇴 이후 진정한 의미의 '부동산 자산관리'이자, 시니어 세대가 경제적 안정을 지키는 가장 현실적이고 현명한 길이다.
