“서울도 예외 없다”…고점 인식·고분양가에 번지는 수도권 ‘N차 줍줍’

'청약 불패' 공식 흔들…서울·경기도 무순위 반복
규제 강화·가격 부담에…계약 포기 '관망 수요' 확대
"공급 우려 속 완판 가능성은 여전 …단, 가격·입지별 재편될 것"

서울의 한 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

'청약 불패'로 평가받아 온 서울과 경기 핵심 입지 등 수도권 주요 아파트 단지들에서도 최근 들어 '완판'(100% 계약 완료)을 장담하기 어려운 흐름이 이어지고 있다. 도심·학군지 등 우수 입지로 분류되는 수도권 단지들이 분양 이후 수차례 무순위 청약, 이른바 '줍줍'에 나서고 있지만, 여전히 계약자를 찾지 못하는 사례가 적지 않다.

시장에서는 새 정부 출범 이후 6·27, 10·15 부동산 대책 등 주택 수요를 억제하는 정책 기조가 이어진 점을 주요 원인으로 꼽는다. 여기에 금융 규제 강화로 시장이 관망세로 돌아서며 2024년부터 가파르게 상승했던 수도권 아파트 가격에 대해 '고점' 인식이 확산한 것도 영향을 미쳤다는 분석이다. 일부 지역에서는 가격 상승 흐름이 멈추거나 조정 국면에 들어서자, 인근 시세 대비 분양가가 높은 신축 단지에 대한 수요가 위축되고 있다는 평가가 나온다.

21일 한국부동산원 청약홈에 따르면 올해 1월 한 달간 전국에서 줍줍을 진행했거나 진행 예정인 일정은 총 46회에 달한다. 이 가운데 이달에만 두 차례 무순위 청약을 진행한 인천 '두산위브앤수자인 부평 더 퍼스트'(1월 7일·21일)를 제외한 전국 45개 단지 중 80%에 해당하는 37곳이 서울·경기·인천 등 수도권에 집중됐다. 지역별로는 △경기 26곳 △서울 6곳 △인천 5곳이다. 전국적으로 분양 계약을 마무리하지 못해 무순위 청약에 나선 단지 10곳 중 8곳이 수도권에 몰린 셈이다.

다만 이를 수도권 미분양 물량이 급증하고 있다는 신호로 곧장 해석하기에는 무리가 있다는 게 업계의 시각이다. 이달 1일 국토교통부가 발표한 '2025년 11월 주택통계'에서 전국 미분양 주택은 6만8794가구로 집계됐다. 이 중 수도권은 1만6535가구, 지방은 5만2259가구로 미분양의 절대 규모는 여전히 지방에 집중돼 있다. 수도권 내에서도 △경기 1만3491가구 △인천 2007가구 △서울 1037가구 수준이다.

수도권 미분양 물량이 지방보다 적음에도 불구하고, 줍줍 사례가 더 많은 이유로는 반복적인 청약을 통해 물량을 소진할 경우 완판 가능성이 비수도권보다 상대적으로 높다는 판단이 작용하고 있다는 분석이다. 수도권 내 주택 수요 대기층이 여전히 두터운 만큼, 건설사 입장에서는 재고 자산을 장기간 보유하며 재무 부담을 키우기보다는 무순위 청약을 통해 조기 소진을 시도하는 전략에 나서고 있는 것이다.

하지만 최근 시장 분위기는 이전과 다소 다른 양상으로 관측된다. 최초 청약 단계에서는 수천~수만명의 청약자가 몰리지만, 당첨 이후 계약 단계에서 실제 계약으로 이어지지 않는 사례가 늘고 있는 것이다. 분양 계약서에 도장을 찍기 직전까지 고심하는 '관망 수요'가 확대되고 있는 모습이다. 서울 동대문구의 한 공인중개사는 "연이은 부동산 규제 영향으로 현재 분양 시장은 주택담보대출과 잔금 대출 등 금융 규제가 강화된 환경에 놓여 있다"며 "강남권처럼 수십억원의 시세차익이 기대되는, 이른바 '로또 청약'은 여전히 수요가 유지되지만, 서울 내에서도 주변 시세보다 2억~3억원가량 비싼 신축 단지를 묻지마 계약하는 분위기는 상당 부분 사라졌다"고 말했다.

실제 이달 서울에서 무순위 청약에 나선 단지들을 보면 입지가 뛰어난 곳에서도 반복적인 줍줍이 이어지고 있다. 강남·서초구와 함께 강남3구로 평가받는 송파구 '더샵 송파루미스타'는 이달 6일 추가로 1명의 청약자를 모집하는 세 번째 줍줍에 나선 바 있다. 또 학군지로 꼽히는 목동 인근 양천구 '어반클라쎄목동'도 오는 26일 11번째 무순위 청약을 앞두고 있다.

경기권 상황도 크게 다르지 않다. 지난해 말 경기 지역 주요 분양 단지로 주목받았던 광명시 '힐스테이트광명11'은 정당 계약 과정에서 계약 포기 물량 2가구가 발생해 21일 무순위 청약을 진행했다. 수원시 '수원이목지구 대방 디에트르 더리체 2차'는 21~22일 11차 줍줍에 나섰고, 부천시 '부천아테라자이' 역시 오는 23일 2가구에 대한 무순위 청약 접수를 받는다.

그럼에도 전문가들은 서울의 구조적인 공급 부족 우려가 여전히 크고, 최근 급등했던 아파트 가격 상승세가 다소 둔화됐음에도 주요 입지를 중심으로 한 실수요가 견조하다는 점에서 수도권 신축 아파트 완판 가능성 자체는 여전히 높은 수준을 유지하고 있다고 보고 있다. 김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 "지난해 수도권 아파트 시장은 연초 가격 상승 이후 대출 규제와 자금 조달 여건 변화가 누적되며 수요가 현실적으로 접근 가능한 가격대와 입지를 중심으로 재편되는 흐름을 보였다"면서도 "거래 규모에는 조정이 있었지만, 거래 자체가 멈추지는 않았다"고 설명했다.

이어 김 랩장은 "수도권 주택시장은 공급 부족에 대한 불안과 시간이 지날수록 내 집 마련이 더 어려워질 수 있다는 인식이 겹치며 자기 자금력 안에서 가능한 선택을 이어가는 흐름이 당분간 지속될 가능성이 크다"고 내다봤다.