다주택자 양도세 중과 유예 9일 종료…4년 만의 재시행 앞두고 시장 혼란

주택 공급 확대 녹록잖아…비거주 주택 매물 출회 유도
절세용 급매물에 서울 아파트값 상승세 둔화
'매물 잠김' 현상 우려도…연초 5.7만건서 7.2만건으로 늘어

서울 시내 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

지난 4년 동안 이어져 왔던 다주택자 양도소득세 중과 유예가 이달 9일 종료를 앞두고 있다.

정부가 실거주 목적이 아닌 투자 수요에 대한 과세를 정상화해 다주택자 보유 물량을 시장으로 유도하겠다는 전략을 취한 데 따른 조치다.

1일 정부 등에 따르면 현행 다주택자 양도소득세 중과 제도는 오는 9일 유예가 종료된다. 이는 조정대상지역 내 기본세율 6∼45%에 2주택자는 20%포인트(p), 3주택 이상 소유자는 30%p를 가산해 과세하는 방식이다. 지방소득세 10%까지 적용하면 3주택 이상 소유자의 실효세율은 최고 82.5%까지 높아진다.

2021년 문재인 정부에서 완성됐으나 이후 윤석열 정부가 집권한 뒤 2022년 5월부터 시행령 개정을 통해 매년 시행을 유예해 왔다.

하지만 이재명 정부 들어 유예 종료 방침이 분명해지고, 지방선거 이후 보유세 개편 가능성까지 거론되면서 강남권을 중심으로 호가를 낮춘 급매물이 증가했다. 이 영향으로 서울 아파트값 상승세도 점차 둔화하는 흐름을 보였다.

한국부동산원이 발표한 전국 공동주택 실거래가격지수에 따르면, 지난 3월 계약 기준 서울 아파트 실거래가 지수는 전월 대비 0.59% 하락할 것으로 잠정 집계됐다. 확정치에서도 이 흐름이 이어질 경우, 2025년 8월 이후 약 7개월 만에 하락 전환이 된다.

실제 시장에서는 압구정 등 고가 단지를 중심으로 수억 원에서 많게는 10억 원 이상 낮춘 매물이 등장했고, 매수자들은 추가 하락 가능성을 염두에 두고 관망세를 보이면서 거래가 지연되는 모습도 나타났다. 강남권과 용산 등 주요 지역은 가격이 하락 전환하거나 상승폭이 축소된 반면, 상대적으로 가격이 낮았던 외곽 지역은 실수요 유입으로 상승 흐름을 유지하며 지역 간 격차가 좁혀지는 양상도 관찰됐다.

양도소득세는 매도 시점에 과세되는 구조인 만큼, 보유를 선택할 경우 매물이 줄어드는 이른바 '매물 잠김' 현상이 나타날 수 있다는 우려도 나온다. 부동산 빅데이터 업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 서울 아파트 매물은 올해 1월 1일 기준 5만7001건에서 현재 7만2000여 건으로 늘었다. 3월 21일에는 8만80건으로 8만건을 넘기도 했다.

부동산 업계에서는 다주택자 매물 비중이 컸던 만큼 고가 주택 밀집 지역을 중심으로 매물 감소가 불가피하다고 보면서도, 금리 인하 등 거시경제 변수에 따라 시장이 다시 움직일 여지는 남아 있다는 분석이 나온다.