양도세 중과 유예 끝나자 전세시장 ‘긴장’…전셋값·공급 불안 고조

서울 전셋값 주간 상승폭 10년 이내 최고 수준
‘절세 매물’ 소진 뒤 매매·임대 동반 경색 우려
“수요 억제만으론 한계”…민간 전세 유인책 병행 필요

서울의 한 부동산 중개업소에 매매, 전세 물건 관련 안내문이 게시되어 있다./연합뉴스

서울 아파트 전셋값 상승세가 매매가격을 뚜렷하게 앞지르는 가운데, 이달 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 종료되면서 임대차 시장의 긴장감이 한층 커지고 있다. 전세 공급의 상당 부분을 떠받쳐온 다주택자의 매물 잠김 현상이 심화할 경우, 이미 10년 사이 최고 수준으로 치솟은 전셋값이 추가 상승 압력을 받을 수 있다는 우려에서다.

전세 시장의 구조적 공급 부족에 양도세 규제 복귀까지 겹치면 실수요자의 부담은 더욱 빠르게 커질 수 있다. 특히 매매 거래 위축과 전세 매물 감소가 동시에 진행될 가능성이 커지면서, 시장 안정의 정책 무게 중심을 단순한 매매 억제에서 임대차 공급 관리로도 확대해야 한다는 지적이 나온다.

11일 업계에 따르면 올해 들어 5월 첫째 주 기준 전국 아파트 전셋값 누적 상승률은 1.56%로 같은 기간 매매가격 상승률(0.98%)보다 0.58%포인트 높았다. 수도권 전셋값 상승률은 2.20%로 매매가격 상승률(1.79%)을 0.41%포인트 웃돌았고, 비수도권 역시 전세 가격 상승률이 0.94%를 기록하며 매매가격 상승률(0.20%)과의 격차가 0.74%포인트까지 벌어졌다.

서울은 아직 매매가격 상승률(2.81%)이 전셋값 상승률(2.61%)을 소폭 웃돌고 있지만, 격차는 빠르게 좁혀지고 있다. 최근 그 차이는 0.20%포인트 수준까지 축소됐다. 특히 5월 첫째 주 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.23% 올라 2015년 11월 셋째 주(0.26%) 이후 약 10년 만의 최고 주간 상승폭을 기록했다.

이 같은 전셋값 상승은 전세의 월세화, 신축 아파트 입주 물량 감소, 다주택자 규제 강화에 따른 전세 물건 축소가 복합적으로 맞물린 결과로 해석된다. 시장에서는 구조적 공급 부족이 해소되지 않은 상황에서 추가 규제 변수까지 더해질 경우 전세시장 불안이 더욱 커질 수 있다고 본다.

여기에 지난 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 현실화하면서 시장 불확실성은 더욱 확대됐다. 유예 종료를 앞두고 절세 목적의 막판 매도가 집중됐지만, 이후에는 양도세 부담이 커진 다주택자들이 매물을 회수하거나 증여 등으로 방향을 틀 가능성이 높다는 분석이다. 이 경우 매매시장의 거래 경색과 임대시장의 전세 매물 감소가 동시에 나타나는 '이중 위축' 가능성도 배제하기 어렵다.

실제 수치에서도 막판 쏠림 현상은 뚜렷하다. 서울시 새올전자민원창구에 따르면 유예 종료 하루 전인 8일 서울 전역의 토지거래허가 신청 건수는 700건으로, 4월 하루 평균(340건)의 두 배를 웃돌았다. 5월 들어서도 4일과 6일 각각 912건, 926건이 접수되며 하루 1000건에 육박하는 거래가 몰렸다. 절세를 위한 '막차 수요'가 집중된 셈이다.

서울 아파트 매물도 빠르게 줄고 있다. 지난 10일 기준 서울 아파트 매물은 6만6914건으로 하루 만에 1581건(2.4%) 감소했다. 이는 올해 최고치였던 3월 21일(8만80건) 대비 약 15% 줄어든 수준이다. 시장에서는 이미 매도 의사가 있던 물량 상당수가 유예 기간 내 소화된 만큼, 향후에는 매물 회수 가능성이 더욱 커질 것으로 보고 있다.

전문가들은 단기적으로 거래량 감소는 불가피하지만 가격 급락 가능성은 제한적이라고 진단한다. 다만 현행처럼 매매 억제 중심의 규제 기조만으로는 전세시장 불안을 해소하기 어렵다는 점에서, 공공임대 공급 확대와 민간 전세 매물 유인책을 병행하는 보다 입체적인 접근이 필요하다고 강조한다. 특히 입주 물량 감소가 예고된 내년을 앞두고 선제적 공급 대책이 뒤따르지 않을 경우 전셋값 상승세가 구조적으로 고착화 할 수 있다는 우려도 나온다.

김선주 부동산자산관리학과 교수는 "다주택자 규제 강화가 임차인의 주거비 부담으로 이어지지 않으려면 규제 일변도의 접근보다 임대주택 공급 물량이 시장에 안정적으로 유지되도록 하는 정책 설계가 필요하다. 다주택자 보유 주택이 매각·공실·월세 전환 등으로 급격히 이동하지 않도록, 일정 요건을 충족하는 경우 조건부 세제 혜택을 검토할 필요가 있다"며 "민간 임대사업자를 제도권 안으로 유도해 임차인의 장기 거주권을 확보하는 방안도 중요하다"고 강조했다.

이어 "임대료 인상률 제한, 계약갱신 안정성, 일정 기간 이상 임대 의무 등을 조건으로 세제 혜택이나 금융 지원을 연계한다면 민간 자본이 임대시장의 안전판 역할을 할 수 있다"며 "결국 정책의 핵심은 다주택자를 단순히 규제 대상으로만 볼 것이 아니라, 임대주택 공급을 유지하는 주체로 관리하고 유도하는 데 있다. 전셋값 상승으로 추가 대출이 불가피한 임차인에게는 인상분에 한해 정책형 고정금리를 적용하거나 이차보전 사업을 확대하는 방식으로 금융 부담을 완화하는 보완책도 함께 마련돼야 한다"고 덧붙였다.