승부수 던진 서울시, ‘재개발·모아타운’ 쌍두마차로 노후 빌라→아파트 속도전

서울 노후 빌라 개발에 역량 총동원
“노후도·과소필지·접도율 고려해 추진”
市, 정부에 부동산 규제 완화 건의도

지난달 31일 서울의 한 부동산 중개업소에 매매, 월세 매물 정보가 걸려 있다./사진=연합

서울시가 '2031년까지 31만호 착공'이라는 오세훈 시장의 공약을 실현하기 위해 승부수를 던졌다. 서울 주거지 약 313㎢ 중 약 40%에 해당하는 노후 빌라 등 저층 주거지를 신속통합기획 등 재개발과 모아타운 등의 형태로 개발하겠다는 것이 시의 기본 전략이다. 무주택자에게 양질의 내 집 마련의 기회를 줄 수 있는 만큼, 시는 재개발·모아타운 후보지를 더욱 많이 지정하기로 했다.

14일 서울시에 따르면 시는 노후도·과소필지·접도율 등을 고려해 대규모로 재개발이 가능한 곳은 재개발로, 중·소규모의 개발이 필요한 곳은 모아타운으로 추진할 계획이다.

통상적으로 재개발은 정비구역 일대를 전면 철거 후 개발하는 방식인 반면 모아타운은 정비를 원하는 필지만 개발하는 방식이다. 시가 재개발, 모아타운을 핵심 전략 카드로 내세운 배경엔 오세훈 서울시장이 내건 공약이 있다. 앞서 오 시장은 지난달 초 영등포구 대림1구역 재개발 현장에서 주택공급 공약을 발표했는데, "복잡한 인허가 절차를 해소해 2031년까지 주택 31만호를 착공하겠다"고 강조했다.

시가 눈여겨보는 곳은 노후 빌라 등 저층 주거지가 밀집해 있는 지역이다. 올해 1~4월 서울 연립·다세대주택 매매거래는 1만3107건으로, 전년 동기 대비 39% 증가한 수치이자 5년 만에 최대 수치다. 집값이 고공행진을 하고 있다 보니 무주택 실수요자들이 재개발구역 내 노후 빌라로 눈을 돌리고 있고, 시는 이들을 위해 양질의 아파트 단지를 공급하겠다는 것이다.

홍국표 서울시의회 의원이 최근 시 의회에서 '노후 빌라 밀집 지역의 재개발 수요가 급증하는 현실을 해결하기 위해 정책을 마련한 것이 있느냐'고 묻자, 최진석 서울시 주택실장은 "앞으로 재개발·모아타운 신규 후보지들을 더 많이 모집해 낡은 지역들을 양질의 아파트로 변화시킬 수 있도록 하겠다"고 밝혔다.

도시정비형 재개발을 활성화하기 위해 지난해부터 1~3차 개선안을 내놓기도 했다. 여기엔 공공기여를 기존 10%에서 폐지로 완화하고 법상한용적률을 기존 1.0배에서 1.2배로 확대하며, 지구·구역별로 다르게 적용되던 용적률을 기준·허용·상한 용적률 체계로 일원화하는 내용 등을 포함했다. 지난 11일엔 제3차 도시철도망 구축계획 수립을 본격 추진하겠다는 계획도 내놨다.

아울러 시는 정부에 이주비를 주택 공급을 위한 사업비 성격으로 분류하고, 주택담보대출비율(LTV)을 70%까지 완화해 달라고 건의하고 있다. 시공사가 이주비 금리를 낮출 경우 공공기여 인센티브를 제공하는 방안도 함께 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

부동산 전문가들은 정부의 협력과 사업성이 중요하다고 봤다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "통상적으로 서울시가 정비구역을 지정하고 구청은 개발 단계마다 승인을 해주는 역할을 맡는다"며 "이주비 대출, 조합원 지위 양도 금지 등을 담당하는 정부는 거주자 피부에 와닿을 수 있도록 관련 규제를 완화하는 방안을 추진해야 한다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "정부가 모아타운 등을 진행하는 과정에서 이주비 등의 정책은 도시정비(재개발·재건축)와 동일하게 가져갈 것"이라면서도 "다만 적어도 500가구 이상은 조성해야 한다. 소규모로 조성하게 되면 사업성이 잘 나오기 어려울 것"이라고 말했다.