종부세 개편에 전문가 우려…“집값·전세값에 전가될 수도”

초고가 주택 중심 과세 효과 제한
“규제 일변도 탈피…출구전략 필요”

서울 강남구 한 부동산 중개업체에 붙은 매물 정보지./사진=연합

정부가 종부세 과세기준을 강화하는 내용을 담은 부동산 세제개편안을 내놓자, 전문가들이 조세 전가 가능성이 크다며 우려의 목소리를 내놨다. 정부의 부동산정책에 대한 불신이 이어지고 있는 상황에서, 정부가 마땅한 출구전략 없이 세금 강화에 초점을 맞췄다는 판단에서다. 전문가들은 규제 일변도의 정책에서 벗어나야 한다고 목소리를 내고 있다.

3일 업계에 따르면 정부는 현행 '주택 수'에 따라 달라지는 종합부동산세 세율 체계를 폐지하고, 주택 가액 기준의 단일 체계로 개편할 계획이다. 1가구 1주택자의 종부세 과세 기준은 과세 대상 기준금액을 현재 공시가격 12억원에서 공시가격 상위 2% 수준인 14억원으로 상향한다. 실거주 1주택자의 경우 시가 20억~30억원 수준의 주택은 종부세 부담이 줄어들고 30억~40억원 구간은 세 부담 변화가 크지 않은 반면, 시가 40억~50억원을 넘는 초고가 주택은 늘어나는 구조다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "초고가주택 보다 낮은 가격대의 주택구간은 대기수요가 매물을 소화할 가능성 있고, 이로 인해 해당 구간의 주택가격은 상승하고 전세난도 심화될 것"이라며 "전반적으로 고가주택 은 거래위축이나 시장침체. 시간이 지나면서 고소득·자산가들만 모여살게 되는 식으로, 부동산의 지위재화가 심화될 여지가 있다"고 예상했다.

부동산 플랫폼 직방 기준으로 올 상반기 서울 상위 아파트 1% 가격은 46억4998만원으로, 이른바 초고가 주택에 해당되는 가격은 극히 일부분이다. 아파트 평균매매가격이 10억원을 넘는 곳은 서울이 유일하다. 특히 서울에서도 50억원 이상의 주택을 보면 이른바 강남3구(강남·서초·송파구)에 집중될 것이라고 봤다. 국세청 국세통계포털 시군구별 종합부동산세 결정세액 현황에 따르면 지난해 전국 주택분 종부세 결정세액 중 강남3구에서 낸 주택분 종부세는 전국의 32.9%로 집계됐다. 3곳 중 1곳이 강남3구라는 뜻이다.

정부가 다주택자 매도 기회를 제공하기 위해 지난 5월 10일부터 시행 중인 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화 조치를 2028년까지 연장하겠다고 밝혔지만, 해당 정책으로 부동산시장이 안정화할 것으로 보는 전문가가 없다. 오히려 초고가 주택과 비거주 1주택을 타깃으로 한 정책이라고 분석이 우세하다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "통상적으로 강남구, 서초구 등의 메이플자이나 원베일리 정도는 돼야 초고가라고 하지, 마포구 등의 국민평형(전용 84㎡) 아파트를 누가 초고가라고 생각하느냐"며 "이번 정책은 서민 주거 안정에는 도움이 되지 않고 세수도 크지 않을 것"이라고 예상했다. 그러면서 "보유세가 너무 낮아서 실효 세율이 낮으면 재산세를 올리는 게 맞다"며 "또 보유세가 전반적으로 올라가면 취득세·양도세는 내려주는 게 필요하다"고 덧붙였다.

서진형 광운대 교수(부동산경영학회 회장)는 "종부세를 강화하면 소수에게 과도한 부담을 주자는 것인 만큼 '이중 과세의 성격이 있다'는 판단 아래 조세 저항이 생길 수 있다. 조세를 부동산 가격에 전가할 수 있다"고 말했다.

특히 초고가 주택의 기준을 '금액'이 아닌 '비율'로 정하자는 의견도 있다. 향후 부동산 가격이 더욱 올라갈 경우 초고가 기준을 다시 설정해야 하는 것을 방지하기 위함이다. 서 교수는 "과거 종부세 부과 대상이 전체 주택의 약 1% 수준에 불과하지만 현재는 10%대로 늘어났다"며 "초고가 주택의 기준을 '금액'으로 정하면 물가 상승률 등을 반영할 수 없지만, '%'로 정하면 이를 반영할 수 있다"고 강조했다.