[마켓파워]수익 반등에도 안심 이르다…롯데건설 PF 2.4조·홈플러스 보증은 부담

부동산PF 유동화증권 만기도래액, 순차적으로 상환
위험관리 강화로 매출·기타채권 손실충당금 더 쌓기로

롯데건설이 수익성 반등을 발판으로 재무건전성 강화에 속도를 내고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부담을 꾸준히 줄이는 동시에 매출채권과 기타채권의 손실 가능성을 보수적으로 반영하는 등 위험 관리 강도를 높이는 모습이다. 다만 2조원대 PF 관련 잔액과 홈플러스 점포 개발사업 관련 보증 등 관리해야 할 변수는 여전히 남아 있다.

19일 롯데건설에 따르면 올 6월 말 기준 PF 보증을 제공한 사업장의 관련 대출잔액은 2조4262억원이다. 이 가운데 올해 만기가 돌아오는 금액은 7484억원으로, 회사는 본PF 전환과 장기대출·담보대출 전환 등을 통해 대응할 계획이다. 세부적으로는 본PF 전환 2200억원, 장기론 전환 2116억원, 매입약정 1893억원, 사업정산 600억원, 분양수입 상환 490억원, 담보대출 전환 185억원 등이다. 6월 말 PF 관련 잔액 2조4262억원은 지난해 말보다 7000억원 이상 감소한 수준이다.

내년 만기도래분 1조3631억원은 펀드 등을 통한 차환과 본PF 전환, 분양수입 등을 활용해 순차적으로 대응하고, 2028년 이후 만기도래분 3147억원은 부천 상동 사업정산과 정비사업장 이주비 상환 등을 통해 해소한다는 방침이다.

부담을 낮추기 위한 작업도 진행되고 있다. 롯데건설은 지난 6월 부천 상동점과 동대문점 부지 개발사업을 본PF로 전환했다. 특히 동대문점은 3500억원 규모의 본PF 조달을 마치면서 기존 브릿지론 단계에서 벗어났다. 영등포점 역시 지난달 매각이 마무리되면서 관련 담보대출 상환 재원이 마련됐다.

전사적인 위험 관리 강화 차원에서 매출채권 및 기타채권에서 보수적으로 손실충당금을 쌓는 것도 병행한다. 손실충당금을 쌓는 범위를 좀 더 넓힌 것이 계기가 됐다. 회사가 올 6월말까지 쌓은 손실충당금은 1조3672억원으로, 지난해 1조2512억원보다 1160억원 더 많다. 손실충당금은 받아야 돈을 못 받을 가능성에 대비해 미리 비용으로 잡아두는 금액이다. 추후 돌려받으면 환입으로 처리한다.

PF 부담 자체도 감소세다. 회사 자료 기준 PF 보증금액은 2025년 말 3조6021억원에서 2026년 6월 말 2조7736억원으로 8285억원 줄었다. 2023년 말 5조791억원과 비교하면 약 45% 감소한 규모다. 관련 대출잔액 기준으로는 2023년 말 4조8321억원에서 올해 6월 말 2조4262억원으로 49.8% 감소해 절반 가까이 줄었다. 롯데건설은 연말까지 PF 우발채무를 2조2000억원대로 추가 감축한다는 목표다. 최근 공개된 2분기 실적 자료에서도 6월 말 PF 관련 잔액은 2조4262억원으로 집계됐으며, 회사는 연말 2조2000억원대를 목표로 제시했다.

분양 실적도 PF 축소 계획에 힘을 싣고 있다. 회사 집계 기준 올 6월 말 현재 진행 중인 분양사업장 가운데 정비사업 분양률은 92.6%다. 분양대금 유입과 본PF 전환이 계획대로 진행될 경우 PF 부담을 추가로 낮출 여지가 있다는 게 회사 측 설명이다.

여기에 수익성도 빠르게 회복되고 있다. 연결기준 원가율은 지난해 2분기 93.6%에서 올해 2분기 88.8%로 4.8%포인트 낮아졌다. 같은 기간 영업이익은 371억원에서 1224억원으로 230% 증가했다. 상반기 누적 영업이익도 1728억원으로 전년 동기보다 크게 늘었다.

재무지표도 개선됐다. 지난해 12월과 올해 1월 두 차례에 걸쳐 총 7000억원 규모의 신종자본증권을 발행해 자본을 확충한 데 이어 이익잉여금 증가 등이 더해지면서 연결기준 부채비율은 2025년 말 186.7%에서 올해 1분기 168.2%, 2분기 162.8%로 낮아졌다. 현금성 자산도 6월 말 8209억원으로 지난해 말보다 1840억원 증가했다.

수익성 회복과 PF 감축이라는 두 축이 동시에 개선되고 있지만 롯데건설로서는 남아 있는 PF 만기와 홈플러스 관련 보증, 채권 회수 위험까지 안정적으로 관리하는 것이 다음 과제다. 롯데건설이 후순위 PF 보증을 제공한 홈플러스 관련 PF 규모는 총 5738억원이다. 결국 실적 반등을 실제 차입 부담과 우발채무 축소로 연결할 수 있느냐가 재무건전성 강화의 지속 여부를 가를 것으로 보인다.

롯데건설 관계자는 "대손충당금은 매년 총채권의 약 17~20% 수준에서 설정하고 있으며, 올 6월 말 기준 대손충당금 설정액은 총채권의 약 19.8% 수준"이라며 "보유자산 효율화를 통해 차입금과 부채비율을 낮추고 이익을 개선하는 한편 PF 우발채무 감축 등 재무안정성 강화를 지속적으로 추진해 나가겠다"고 말했다.