非아파트 규제 푼 정부…투기·난개발 우려 커진다

'원룸형 아파트' 도시형생활주택·오피스텔 규제완화
민간사업 활성화 유도…시장체감 공급 속도 기대감
전문가 "공급신호 주지만 투기수요 유입 우려도 커"
"오피스텔 과밀·난개발로 시장 왜곡 가능성 우려도"

광화문 인근 오피스텔 밀집지역/연합

정부가 주택공급 효과와 시장 체감을 단기에 확대하기 위해 비(非)아파트에 대한 규제를 완화하기로 한 것과 관련해 강력한 ‘공급 시그널’이라는 평가도 나오지만 투기수요 유입, 난개발 부작용 등 우려도 만만치 않다.

앞서 정부는 지난 15일 ‘도심 주택공급 확대 및 아파트 공급 속도 제고 방안’을 통해 이른바 ‘원룸형 아파트’로 불리는 도시형생활주택의 면적 규제를 기존 전용면적 50㎡ 이하에서 60㎡ 이하로 완화한다고 밝혔다. 특히 3~4인 가구 수요를 위해 방을 기존 한 개에서 세 개까지 둘 수 있도록 허용하고 전용 85㎡ 이하만 가능한 오피스텔 바닥 난방을 120㎡ 이하까지 할 수 있도록 했다.

16일 부동산 시장 관계자와 전문가 등에 따르면, 도시형생활주택과 오피스텔의 공급규제를 완화해 민간사업의 여건이 개선되어 ‘공급’ 속도는 빨라진 전망이라는 평가다. 하지만 비아파트 규제 완화로 인해 투기수요가 유입될 가능성이 커 집값 잡기가 더 요원할 수 있으며, 난개발 등 부작용도 커서 오히려 시장을 더 왜곡할 수 있다는 지적이다.

먼저 한국주택협회와 대한주택건설협회, 한국부동산개발협회 등 주택관련 3개 협회는 공동입장문을 통해 “민간의 주택공급 확대를 위한 전환점이 마련됐다”며 “그동안 지속적으로 누적되어 온 수급불균형에 따른 시장 불안심리 해소에도 기여할 것”이라고 기대했다.

특히 정부가 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리제도와 관련해 비슷한 인근 사업장의 시세를 반영해 분양가가 책정될 수 있도록 하고, 분양가상한제의 심의기준 역시 구체화한 것에 대해 협회는 “분양가심사 갈등으로 분양이 지체되었던 약 3~4만 가구 대기물량이 조기공급 될 것”이라고 강조했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “이들 규제완화를 통해 연말부터 관련 민간사업의 여건이 개선될 것”이라며 “오피스텔과 도시형생활주택의 조기 공급을 통해 향후 2~3년간 서울과 수도권, 지방광역시 등 도심의 주택공급을 단기 확대하는 효과와 전세시장의 공급원으로써도 기여가 가능할 것”이라고 전망했다.

하지만 도시형생활주택과 오피스텔은 청약통장이 필요 없고 분양가 규제도 받지 않아 투기 수요가 집중될 수 있다는 우려가 상당하다. 또한 이들 비아파트들은 비교적 작은 땅에 지을 수 있어 과밀·난개발 될 수 있다는 지적도 나온다.

동대문구 A부동산 관계자는 “역세권이나 배후수요가 있는 지역은 지금도 오피스텔 건축은 활발한데, 규제까지 풀면 작은 규모로도 얼마든지 지을 수 있어서 투기수요가 엄청 몰릴 것”이라고 말했다.

함 랩장은 “청약통장이 없이 청약이 가능하고 당첨 이후에도 전매제한과 실거주 규제가 없어 분양시장의 투기적 가수요 유입이 우려된다”며 “다주택자들이 대출이나 세제 등 규제를 피할 목적으로 몰릴 수 있어 정부의 지속적인 정책 모니터링이 필요하다”고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “오피스텔 등의 공급이 늘면 과밀 또는 난개발 같은 부작용이 나타날 수 있다”며 “거래가 막힌 아파트 시장이 정상화되지 않는 한 또 다른 시장 왜곡이 계속될 것”이라고 꼬집었다.

장재현 리얼투데이 본부장도 “비아파트 규제완화로 오히려 아파트 공급을 할 수 있는 곳에도 오피스텔이 과밀될 수 있다”며 “3기 신도시나 택지지구에서 공급하려는 주택부지나 상업·업무시설 용지를 주거용 오피스텔로 할 경우, 신도시의 질은 떨어질 수 있다”고 우려했다.