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역대 정부의 부동산시장 흐름(집값 변화)을 분석해보면 크게 두 가지 특징이 나타난다. 첫째는 정부가 바뀔 때마다 시장 게임 체인지 현상이 강하게 나타난다는 점이다. 개발 시대였던 지난 1980년대 전두환·노태우 정부에서의 집값이 천정부지로 치솟았지만 다음 정부인 김영삼 정부에서는 토지공개념 등 강한 압박으로 맞서면서 시장이 약세권 머무는 등 강약의 변화를 보였다. 이어 외환위기로 부도난 정부를 물려받은 김대중 정부는 시장을 살리기 위해 분양권 전매, 분양가 자율화까지 단행하는 등 규제를 풀었고, 이로 인한 부작용이 노무현 정부에까지 밀어닥친데다 종합부동산세 등을 골자로 한 8·31 조치 등 재차 강한 규제로 맞서면서 전국 아파트 가격이 연 6% 대씩 올라 무려 33%까지 오르는 집값 폭등기를 경험한 바 있다. 또 이명박·박근혜 정부를 거치면서 연평균 2~3%대, 총 9.9~15.9%의 약상승에 그친 아파트 가격이 문재인 정부 들어 다시 연 7%대에 달하는 37.6%(2022년 2월 현재)의 아파트값 폭등을 낳았다. 이는 정부에 따라 규제 강화와 완화가 반복되면서 여기에 시장이 반응하기 때문이다.
이같은 측면에서 본다면 새 정부에서의 부동산시장은 활기를 띨 개연성이 크다. 특히 세금과 대출 부분에서 강공의 규제 중심에서 완화로 대전환을 맞는 만큼 시장에 에너지가 넘칠 수밖에 없다. 더구나 공공 중심에서 민간으로, 외곽 신개발에서 재건축 등 기존 도심지역 개발, 저밀도에서 고밀도, 새로운 GTX 등 인프라 건설 등의 부동산 공약을 감안할 경우 시장 활황세가 이어질 공산이 크다.
두 번째로는 새 정부가 들어서면 초기에는 대개 부동산시장이 약세장을 머물지만 3년 차 정도가 지나면서 고개를 들기 시작해 가격이 크게 오르는 현상이 반복된다. 문재인 정부의 경우 2018년까지만 해도 보합권에 머물던 집값이 2020년을 맞으면서 급증하는 현상이 빚어졌고, 앞선 박근혜 정부 역시 초기 2012년 0%에 머물던 집값이 3년 후인 2015년 3.5%까지 치솟았다. 마찬가지로 이명박 정부 역시 집권 초기인 2008년에는 3.1% 상승에 그쳤으나 3년 후인 2011년에는 6.9%대로 급상승하는 현상을 보였다. 이는 집권 초기 정책의 방향성 등을 감안해 시장이 관망세에 머물다가 차츰 정책이 드러나면서 시장 변동성이 커지는 생리 탓이다.
이러한 역대 정부의 통치 기간 중 집값 흐름 역시 윤석열 정부의 사이클과 맞아떨어질 가능성이 크다. 세금 폭탄의 주요인인 공시가격 현실화율의 재조정이나 양도세 중과 유예 등의 정책 실현을 고려하면 초기 집값 상승을 예단하기는 쉽지 않다. 부동산 세제에 관한 전면적인 개편 작업이 마무리되면서 시장의 불확실성이 해소될 것이다. 여기에는 적어도 2~3년 정도 시간 갭이 존재할 것으로 예상된다.
이렇게 볼 때 새 정부의 부동산 정책 핵심이 자유시장에 있는 것은 긍정적이나 시장을 안정시키면서 민간 중심 도심 주택 공급과 부동산 세제 개편, 거래 활성화 등의 3마리 토끼를 어떻게 조화롭게 유도해 나갈 것인가가 최대 변수다. 문재인 정부 부동산 정책의 실패를 신속히 수습하고 못 지킬 공약이나 장기 검토 과제 등은 거품을 빼고 리셋하는게 실패하지 않는 길이다.
자칫 현 정부의 부동산 정책 실패와 차별성을 보여주는 데 급급하다 보면 재차 냉·온탕을 반복하기 쉽다. 부동산 전문가 집단을 활용해 장기적 안목과 시장 안정을 염두에 둔 정교한 로드맵을 완성하는 데 진력해야 할 것이다.
