늘어나는 신탁 방식 재건축…“개선 필요성도”

분쟁 최소화·빠른 사업 추진 장점
수수료 부담·해지 요건 등 단점도
"조건 달라 계약시 꼼꼼한 확인 필요"

고금리, 자재가격 급등 등으로 인해 공사비 증액을 두고 갈등을 겪는 사업장이 늘어나면서 신탁 방식 사업을 선호하는 조합이 늘어나고 있다. 부동산신탁사를 통해 불필요한 분쟁을 최소화하고 속도감 있게 사업을 추진할 수 있어 많은 관심을 받고 있다. 다만 비싼 수수료가 부담과 계약을 해지할 경우 요건이 까다로운 것 등의 단점도 존재해 향후 법 개정을 통한 개선 필요성도 제기되고 있다.

30일 정비업계 등에 따르면 한국토지신탁과 서울 여의도 삼익아파트 재건축정비사업은 지난달 28일 '신탁방식 도시정비사업 추진을 위한 업무협약'을 체결했다. 이에 따라 한국토지신탁은 향후 수수료를 받고 소유주로부터 재건축 대상 토지 소유권 3분의 1을 이전받아 자금조달 등 재건축 업무를 대신하게 된다.

한국토지신탁 관계자는 "신탁 방식 재건축 사업의 가장 큰 장점 중의 하나로 조합 및 토지 등 소유자에 사업 주도권을 안겨주는 것을 꼽고 있다"며 "앞으로도 신탁사의 자금력과 전문성을 활용해 소유자가 최적의 결정을 할 수 있도록 적극 지원할 것"이라고 말했다. 현재 여의도 내 재건축 추진 단지 16곳 가운데 7곳은 신탁사를 시행자로 선정했다.

목동에서도 최근 신탁 방식 재건축 사업을 추진하는 단지들이 증가하고 있다. 양천구 신정동 목동14단지아파트 재건축추진위원회는 지난 3월 KB부동산신탁과 업무협약을 맺었다. 이어 5월에는 목동9단지아파트가 한국자산신탁을 재건축사업 우선협상대상 예비신탁사로 선정했다. 목동10단지도 신탁 방식을 추진한다.

노·도·강(노원·도봉·강북구) 지역에서도 신탁방식 정비사업 추진 단지가 속속 등장하고 있다. 도봉구 신동아아파트 1단지는 지난 24일 예비신탁사 입찰 공고문을 내고 다음달 1일 입찰을 마감할 예정이다. 앞서 노원구 상계주공 5·11단지는 신탁 방식을 결정한 바 있다.

업계에서는 신탁 방식을 추진하는 단지가 늘어나고 있는 것에 대해 공사비 인상 문제로 조합과 시공사 간 갈등을 빚으면서 사업 진행에 어려움을 겪는 사례가 속출하고 있는 것과 무관치 않은 것으로 보고 있다. 사업 진행 도중 갈등이 커질 경우 사업의 전문성을 갖고 있는 건설사에 조합의 주장을 쉽게 내세우기 어렵고 건설사의 주장을 수용할 수밖에 없다는 것이다.

신탁 방식은 신탁사가 자금조달을 책임진다. 자체 자금이나 신용 등으로 정비사업에 드는 비용을 부담한다. 다만 신탁사는 분양대금의 1~3%를 수수료로 가져가는데 조합에 부담으로 작용한다는 지적이다. 이 수수료는 총건축비가 아닌 분양대금을 기준으로 책정할 경우 더욱 커진다. 또 토지 면적 3분의 1 이상을 신탁등기 해야 한다. 이 때문에 재건축 대어로 꼽히는 서울 서초 삼풍아파트 등 일부 단지에서는 신탁 방식과 조합 방식을 놓고 대립하고 있는 상황이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "신탁 방식도 조합 방식과 똑같이 장점과 단점을 갖고 있다"며 "아직까지 신탁 방식을 통한 가시화된 성과물들 많이 나오지 않아 현재 늘어나고 있는 상황이 향후 대폭 확대될 수 있을지 쉽게 단언할 수 없다. 신탁사마다 계약이 다르기 때문에 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요하다"고 말했다.