민간임대 리츠 담보대출·리츠 차입가능 기관 확대 등 시행
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국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 오는 29일부터 본격 시행한다고 28일 밝혔다.
이는 지난달 10일 정부가 발표한 '주택공급 확대방안'의 후속조치다.
이 제도에는 공공지원 민간임대 사업의 △원활한 자금조달 지원 △사업 참여 부담완화 △사업 착수 심사기준 현실화 △사업 추진절차 간소화 등의 내용이 포함됐다.
우선 민간임대사업의 원활한 자금조달을 지원하기 위해 리츠가 차입 가능한 금융기관을 확대하고, 대출자금에 대한 재투자를 허용한다.
현재 보험사 위주의 자금조달 창구를 다변화하기 위해 과학기술인공제회, 대한소방공제회 등 자산규모와 시장신뢰도가 우수한 기관을 리츠의 차입가능 기관으로 추가 지정하는 것이다.
또 건설기간 중에 시행한 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 임대기간 중 저리 대출로 재투자가 가능토록 허용한다.
아울러 민간 사업자들의 사업 참여 부담을 완화하기 위해 공공지원 민간임대 리츠에 출자한 민간주식의 담보대출과 양수도 기준을 개선한다.
그동안 민간참여자가 주식담보대출을 위해 사업자 본인이 보유한 주식을 담보로 제공하는 경우, 담보권 실행 후 주식취득자에게 일률적으로 요구하던 기존 주주 지위의 포괄승계 조건을 폐지하고 사업의무는 약정을 통해 이행 가능토록 허용한다는 것이다.
이와 함께 현재 보유 주식의 50%로 제한된 양도 가능한 주식 수를 100%로 확대한다. 민간이 보유한 주식을 모두 양도 가능토록 하고, 양도 가능 시기도 임차인 입주 4년 후에서 입주 후 즉시로 앞당긴다.
더불어 보다 원활한 주식 양수도를 지원하기 위해 공실률 5% 이하, 주거서비스 우수 이상을 받아야만 양도가 가능토록 한 요건을 폐지한다.
이밖에 공공지원민간임대리츠에 주택도시기금이 출자하기 위한 사업성 심사를 진행하는 경우 기준이 되는 주택가격 상승률을 현실화해 사업 착수를 지원한다.
의무임대기간 종료 후 예상처분가격 산정에 활용되는 주택가격상승률을 현행 대비 0.5%p 씩 상향 조정하는 것이다. 이를 통해 기금투자를 위한 최소수익률 기준 충족 사업이 증가하게 되면 사업 착수가 확대될 것이란 게 국토부 예상이다.
우선협상자로 선정된 후 사업 착수까지 소요되는 기간도 단축한다. 사업기간 장기화로 인한 사업자들의 절차상 부담을 줄이기 위해서다.
모든 사업장에 의무화된 공사비 검증을 공동주택 분양가격 산정규칙을 일부 준용한다. 이를 통해 산출된 상한액 이하 공사비에 대한 공사비 검증을 면제해 검증 기간을 1개월을 단축할 수 있게 된다.
기금출자 심사 시 적용하는 토지비 감정평가 및 시세조사 결과 유효기간도 6개월에서 1년으로 확대한다. 감정평가 및 시세 재조사에 소요되는 기간 약 2개월과 재조사 비용을 절감할 수 있다.
마지막으로 HUG에서 진행하는 기금투자 심사와 한국부동산원에서 진행하는 리츠 영업인가 심사 중 중복되는 내용을 올해 상반기 중에 통합한다. 기금투자 심사 후 2주일 이내 영업인가 심사를 완료할 수 있도록 하기 위해서다.
이기봉 국토부 주거복지정책관은 "이번 민간임대 리츠 활성화를 위한 제도 개선을 통해 자금조달 및 사업추진 여건이 개선돼 공공지원민간임대 사업 활성화가 이뤄질 것으로 기대한다"고 말했다.
