‘당첨=수억 차익’ 공식 끝나나…강남권 청약시장 중대 분수령

여당, 민간 분상제 단지 수분양시 국채 매입 의무화 추진
작년 서울 강남 분상제 단지 경쟁률 각각 수백 대 1 달해
전문가 "강남권 선호 지속되겠지만 차익 조정 가능성 커"
"풍선효과 우려도…일관된 기준 필요"

서울 용산과 강남 3구(강남·서초·송파구) 아파트 청약 시장의 '불패 신화'가 분수령을 맞고 있다. 더불어민주당이 분양가상한제(분상제)가 적용되는 이들 지역 민간 아파트 분양 과정에서 발생하는 막대한 시세차익 일부를 국고로 환수하는 방안을 추진하면서, 시장을 떠받쳐 온 이른바 '로또 청약' 구조가 흔들릴 가능성이 커졌기 때문이다. 부동산 전문가들 사이에서도 강남권 청약 과열이 지금과 같은 수준으로 이어지기는 어려울 것이라는 관측이 힘을 얻는다.

26일 부동산업계에 따르면 최근 안태준 민주당 의원은 공공택지를 제외한 분상제 적용 지역의 민간 아파트를 분양받을 경우 국민주택채권 매입을 의무화하는 내용의 주택법 개정안을 대표 발의했다. 분양가 규제로 시세보다 낮게 책정된 가격과 실제 시장가격 간 격차에서 발생하는 과도한 초과이익을 사실상 환수하겠다는 취지다.

이는 강남권 청약 시장을 지배해 온 '당첨만 되면 수억원, 많게는 십수억원의 차익을 거둔다'는 기대를 정조준한 조치로 해석된다. 그동안 분상제 적용 단지는 분양가가 수십억원에 달하더라도, 시세차익 기대가 워낙 큰 탓에 수백 대 1 경쟁률이 반복되는 과열 양상을 보여왔다. 결국 실거주 수요뿐 아니라 막대한 차익을 노린 청약 대기 수요가 시장을 떠받쳐온 셈이다.

실제 강남구 '역삼 센트럴 자이'는 지난해 1순위 청약에서 44가구 모집에 2만1432건이 접수돼 평균 487.1 대 1의 경쟁률을 기록했다. 서초구 '반포 래미안 트리니원'도 230가구 모집에 5만4631명이 몰리며 237.5 대 1을 나타냈고, 송파구 '잠실 르엘' 역시 110가구 모집에 6만9476명이 신청해 631.6 대 1의 경쟁률을 보였다. 강남권 분양시장이 사실상 '고수익 당첨 게임'처럼 인식돼 왔음을 보여주는 대목이다.

정부가 과거 유사한 방식의 제도를 운용한 전례도 있다. 2006년 경기 성남 판교신도시 조성 당시 중대형 아파트 입주자에게 국민주택채권 의무 매입 제도를 적용했는데, 당시 수억원대 추가 비용 부담 논란이 불거지며 소송으로까지 이어졌다. 그러나 재판부는 위법 여지가 없다는 판단을 내렸고, 해당 제도는 이후 2013년 부동산 경기 침체 국면에서 폐지됐다.

이번 방안이 국회 본회의를 통과해 실제 시행될 경우, 강남권 청약 시장의 분위기 변화는 불가피할 전망이다. 기대수익이 줄어드는 순간 청약 열기를 유지해 온 핵심 동인도 약해질 수밖에 없기 때문이다. 과거처럼 수백 대 1 경쟁률이 당연한 듯 반복되던 흐름에도 제동이 걸릴 가능성이 크다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "초과이익 일부를 환수하는 구조가 도입되면 용산·강남권 민간 아파트 분양의 매력은 분명히 떨어질 수밖에 없다"며 "대출 규제와 보유세 강화 기조까지 겹치면 예전 같은 폭발적인 청약 경쟁률이 이어지기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

다만 이번 조치가 강남권 분양 선호 자체를 꺾을 '결정타'가 될 것이라고 보기는 어렵다는 반론도 있다. 김선주 경기대 부동산자산관리학과 주임교수는 "강남권 선호는 상당 기간 유지될 가능성이 크지만 기대 차익은 분명히 조정될 수 있다"며 "이번 방안은 강남권 분양 불패를 끝내는 구조적 전환이라기보다는, 과열된 시장에 제동을 걸고 공공재원을 확충하기 위한 현실적 보완장치에 가깝다"고 평가했다.

정책적 메시지는 결코 가볍지 않다. 과도한 시세차익을 더는 방치하지 않겠다는 신호를 시장에 분명히 던졌기 때문이다. 정부가 과거 국민주택채권 매입 제도를 운용할 당시에도 청약 과열을 억제하고 환수 재원을 서민주택 공급 재원으로 활용하겠다는 취지를 내세운 바 있다. 이번에도 확보된 재원을 주택도시기금 등에 편입해 공공주택 공급 확대와 주거 안정 재원으로 활용하려는 구상으로 읽힌다.

문제는 정책의 일관성이다. 특정 지역만 정조준한 규제가 시장 왜곡을 되레 키울 수 있다는 우려도 적지 않다. 강남권만 옥죄는 방식이 오히려 인접 지역의 가격 상승 기대를 부추기고, 또 다른 '제2의 로또 청약' 지역을 만들어내는 풍선효과로 이어질 수 있어서다.

박 대표는 "강남권만을 겨냥한 규제는 다른 지역에 오히려 가격 상승의 신호를 줄 수 있다"며 "인접 지역에서 또 다른 로또 청약 현상이 나타날 가능성도 충분하다"고 지적했다. 이어 "정치권의 목적이 단순한 재원 확보가 아니라 분양가 안정에 있다면, 특정 지역만 겨냥한 처방이 아니라 분상제 적용 범위와 기준 전반을 다시 손보는 방식의 일관된 접근이 필요하다"고 덧붙였다.