다주택 양도세 중과 9일 재개…토지거래허가 신청시 미적용

강남3구·용산구 9월 9일까지…기타 조정대상지역 11월 9일
무주택자가 세입자 있는 다주택자 주택 매수시 실거주 유예

서울 남산에서 바라본 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치가 오는 9일 종료되면서 세 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다. 다만 이달 9일까지 토지거래허가 신청을 완료하면, 지역에 따라 최장 11월까지 잔금 지급과 등기 등 양도 절차를 마칠 수 있어 중과 적용은 피할 수 있다.

3일 관계부처에 따르면 원칙적으로는 9일까지 매매계약 체결은 물론 잔금 지급과 등기까지 마쳐야 중과 유예를 받을 수 있다. 현행 양도세 기본세율은 6~45%이며, 유예가 끝나면 조정대상지역에서 2주택자는 20%포인트(p), 3주택 이상 보유자는 30%p씩 추가된다. 여기에 지방소득세까지 반영하면 실효세율은 최대 82.5% 수준까지 상승한다.

다만 과세 기준이 일부 완화됐다. 유예 종료 방침이 올해 1월 말에야 확정된 데다, 지난해 '10·15 대책'으로 서울 전역과 경기 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 거래 기간이 길어졌기 때문이다. 기존에는 매매계약 체결 시점을 기준으로 삼았지만, 토지거래허가 심사 기간을 고려해 '허가 신청'만으로도 유예 대상에 포함되도록 조정한 것이다.

적용 방식은 지역별로 차이가 있다. 10·15 대책 이전부터 규제를 받던 강남·서초·송파구와 용산구는 오는 9일까지 토지거래허가를 신청한 뒤 허가를 받아 계약을 체결하고, 9월 9일까지 양도를 마치면 중과를 피할 수 있다. 반면 이후 새로 조정대상지역에 포함된 서울 나머지 자치구와 경기 12개 지역은 11월 9일까지 양도 절차를 마무리하면 된다.

임차인이 있는 주택의 경우에도 예외가 적용된다. 다주택자가 해당 주택을 무주택자에게 매도할 경우에 한해 실거주 의무를 완화해 주기로 했다. 2월 12일 기준으로 기존 임대차계약이 유지되고 있다면, 9일까지 토지거래허가를 신청하는 조건으로 계약 종료 시점까지 입주를 미룰 수 있다. 이에 따라 임대차 기간에 따라서는 최대 2028년 2월까지 전입이 유예될 수 있다. 다만 개정안 발표 이후 계약을 새로 갱신한 경우에는 이 같은 혜택이 적용되지 않는다.

이와 함께 실거주 의무 유예는 매수자가 무주택자일 때만 인정되며, 매도인이 1주택자인 경우에는 해당되지 않는다. 또 규제지역 내 주택담보대출과 관련해 기존에는 대출 실행 후 6개월 이내 전입해야 했지만, 이번 조치로 '대출 실행 후 6개월'과 '임대차 종료 후 1개월' 중 더 늦은 시점까지 전입을 미룰 수 있도록 했다.