권락용 남서울대 외래교수 겸 화성시 도시계획위원회 심의위원
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부동산 시장은 더불어민주당 정권 때 큰 폭의 부동산 상승을 경험했기에 국민들에게 경험심리가 존재하고 있다. 그래서 새 정부의 부동산 정책은 두 번, 세 번 고려한 뒤 매우 신중하게 발표해야만 한다. 부동산 정책의 실수는 부동산 상승의 불쏘시개다. 대선출마를 위한 선심성 정책이었던 오세훈 시장의 토지거래허가구역 해제는 발표되자마자 불쏘시개가 되어 서울 부동산이 짧은 기간 동안 급상승하였다. 시장은 지금 부동산을 상승시킬 불쏘시개만 기다리고 있다.
서울시 토지거래허가구역 해제 뒤 35일 만의 허가구역 확대 재지정하는 오락가락 정책결과 앞으로 부동산이 상승할 곳은 서초,강남,송파에 이어 용산까지 확대될 것이라는 것을 권한대행 정부와 서울시가 나서서 발표한 모양새가 되었다. 언 발에 오줌 누기이다. 관계부처 합동 정책 전문가들이 모여서 발표한 정책이지만 공무원의 대응은 그것이 한계인 것이다.
토지거래허가구역 확대 재지정으로 부동산 상승을 억제하였지만 성동,동작 등 인근으로 부동산이 상승하고, 다시 허가구역 내로 역진입되어 재상승이 이뤄지는 풍선효과가 현재 진행되고 있다. 대선 이후 서울 집값 상승은 새 정부 출범 이후 정치안정에 기반한 부동산 활성화 기대심리, 부동산 정책함구에 의한 예측불허에 기반한 조급심리, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제강화에 대한 조급심리 등이 겹치면서 나타난 현상이다. 또한 금리인하로 인한 부동산상승 압박을 받기에 새 정부는 빠른 대응책을 마련해야 된다는 생각에 당연히 초조해질 수밖에 없다.
관계부처 합동으로 공무원의 기존 의사결정구조에서 작성된 부동산 안정화 정책을 새 정부가 그대로 발표되면 매우 위험하다. 정책의 내용과 타이밍, 주기와 정책발표 횟수에 따라 시장의 내성 안에 이루어질 가능성이 매우 높아 발표한 정책은 부동산 상승의 불쏘시개로 변질될 수 있다. 관계부처 통합에서의 부동산 정책은 공급위주의 정책이며 공간조성의 부분에 치중될 가능성이 높다. "부동산은 심리"다. 그 심리적인 부분이 비어있다면 정책의 효과는 반감된다. 지방의 부동산은 큰 변화가 없으나 서울의 부동산만 큰 폭으로 상승한다는 점을 주목해야 한다. 서울의 부동산이 상승국면이기에 빠른 정책적 대응을 해야 한다는 초조함이 생길 수 있으나 새 정부는 빠르고 즉각적인 대응을 반드시 지양해야 한다. 빠르게 대처하고 싶겠지만 참아야 한다.
빠르게 대처방안을 마련하라고 대통령실의 지시가 내려가면 담당공무원은 뭐라도 만들어 제출해야 한다. 공무원들은 법령 안의 현실적인 한계 조건에서 정책을 수립하기 때문에 '물리적인 건설 위주의 한계점'이 존재할 수밖에 없다. 국민들이 받아들일 수 있는 심리적인 안정까지 고려한 부동산 정책이 발표되어야 한다. 따라서 새 정부의 부동산 정책은 반드시 민간의 창의적인 의견과 현실이 반영되고 법적 한계점을 뛰어넘어 심리적인 안정감까지 마련해야 정책의 효과를 얻을 수 있다.
이재명 대통령은 강력한 실행력 갖추었기에 뚝심있게 정책을 추진할 것이라는 국민적인 기대감이 존재하기 때문에 부동산 시장에 대해 대통령 권한 이상의 강력한 메시지를 줄 수 있는 기반이 갖춰져 있다. 새 정부는 빠른 정책이 아닌 정확한 방향성에 기반한 부동산 정책을 마련해야 더 큰 국민적 지지를 받을 수 있다. 따라서 시장을 관망하고 충분한 숙의 끝에 국민적 심리까지 고려된 부동산 정책이 발표되어야만 한다.
부동산 가격은 변동이 있으나 장기적으로는 우상향하고 있다. 부동산 상승을 막기란 쉽지 않지만 정책 실패가 발생하면 단기간에 급상승하여 각종 세금과 건강보험료 상승 등 국민부담으로 이어져 사회적 혼란이 초래된다. 여야 모두 정권이 탄생할 때마다 수많은 부동산 안정화 방안을 발표하였지만 안정화 되지 못했다. 일시적인 안정화가 있었을 뿐이다.
따라서 부동산 상승에 대응하여 급하게 마련한 대책으로 느껴지는 정책이 아닌, 이재명 정부의 첫 번째 부동산 정책은 시장의 예측범위 안에서 시장이 대응할 수 있는 시간까지 고려한 심리적인 안정성이 기반된 방향성 있는 부동산 정책이 발표되어야 한다. 그래야만 부동산 급상승을 막을 수 있다.
