“집값 끌어올리는 ‘정책 대출’, DSR 단계적 적용해야”

[한은 금융안정보고서]
작년 말 정책 대출 잔액, 315조6000억원…대부분 주담대
DSR 규제에서 제외…주담대 경쟁 심화

실소유자와 저소득층을 위한 '정책 대출' 공급 확대 기조가 부동산 주택 매매 가격을 끌어올릴 수 있다는 분석이 나왔다. 정책 금융대출은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 적용대상에서 제외되고 있기 때문이다. 정책금융 공급이 과도하게 확대될 경우 주택담보대출 시장 경쟁이 심화될 수 있는 만큼, 정책 대출 정책을 보완할
필요가 있다는 제언이 나온다.

한국은행이 25일 발표한 '금융안정보고서'에 따르면 작년 말 기준 가계 주택 정책금융 잔액은 315조6000억원을 기록했다.

자금 용도별로 보면 주택담보대출(주담대) 잔액이 239조5000억원으로 전체 정책대출의 75.9% 비중을 차지했다. 전세대출은 76조1000억원으로 집계됐다.

한은은 주택 정책금융에 대해 "저소득층의 가계 주거 안정 지원을 비롯해, 가계 부채의 질적 구조 개선, 채권 및 유동화 시장의 성장 및 주택연금 상품 공급 등 긍정적 역할을 수행했다"라고 평가했다.

실제로 수도권 저소득층의 경우 주택 구입 부담이 증가했지만, 평균 무주택기간은 2017년 말 12.9년에서 2023년 말 12.3년으로 줄어들었다. 또 정책대출 공급 시기 전후로 은행권의 고정금리·분할상환 대출 비중이 상승하면서 가계부채의 질적 구조가 개선됐다.

관건은 정책 대출이 가계대출을 끌어올리는 요인이되고 있다는 점이다. 정책 대출은 DSR 규제 적용대상에서 제외되기 때문이다. 2018~2019년중 전세 관련 정책금융의 공급이 확대되고 코로나19 대응을 위한 금융 여건 완화 등과 맞물리면서 2020~21년중 전세가격 상승에 영향을 주었다. 2023년에는 주택구입을 위한 정책금융 공급이 확대되면서 주택매매가격이 상승했다. 이에 가계대출 잔액 대비 높아진 주택 정책 대출 비중으로 가계부채 관리가 어려워질 수 있다는 지적이 나온다.

은행권 주담대 시장 경쟁도 심화될 수 있다. 실제로 2022년 8월 정책대출인 50년 만기 보금자리론이 출시되면서 은행들은 상환능력이 충분치 않은 차주에 대해서도 50년 만기 주담대를 경쟁적으로 취급했다.

한은은 정책대출을 단계적으로 DSR 규제 대상에 포함시켜야한다는 입장이다. 이 경우 전체 가계대출 잔액에서 DSR 규제가 적용되는 비중이 5.6%포인트 상승하는 효과를 볼 수 있다. 예를 들어 수도권 소재 주택의 정책대출에 대해서는 현행 DTI 규제비율(60%)과 비슷한 수준의 DSR 규제를 도입하고, 향후 단계적으로 강화 또는 확대 여부를 검토하는 방안을 고려할 수 있다.

한은은 또 중장기적으로 가계부채 및 주택수요에 영향을 주는 가계에 대한 금융지원을 점차 줄여나가야한다고 제언했다.

한편 '수도권'과 '비수도권' 간 주택 매매가격 차별화 현상은 심화되고 있다. 수도권 집값은 지난 3월 상승전환했지만 비수도권은 2024년 이후 하락 흐름을 지속하고 있는 모습이다.