“대출 규제 ‘약발’ 최대 6개월 그칠 것…집값 안정화 위한 공급 촉진 필요”

주택산업연구원, 5일 '주택공급 활성화 방안' 세미나
"2022년 이후 63만가구에 달하는 착공 물량 부족"
민간·공공·정비사업 촉진해야…기본형 건축비 현실화·택지개발기간 단축·개발이익 과도 환수 자제 필요"

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장이 5일 오전 국회의원회관 제2소회의실에서 열린 '주택공급 활성화 방안 세미나'에서 발표를 진행하고 있는 모습./전원준 기자

"노무현·문재인 정부에서 다주택자 양도세 중과, 종합부동산세 도입, 주택담보대출(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 세제 및 대출 강화로 투기 억제책을 펼쳤지만, 그 효과는 최대 6개월에 그쳤습니다. 집값을 장기적으로 안정화하기 위해선 충분한 주택 공급이 필요합니다."

김덕례 주택산업연구원(이하 주산연) 주택연구실장은 5일 오전 국회의원회관 제2소회의실에서 열린 '주택공급 활성화 방안 세미나'에서 "수년에 걸리는 주택 공급 시차 때문에 집값 급등 시 일정 수준의 투기 억제책은 필요하지만, 각종 규제가 길어지면 누적적인 공급 감소를 초래해 집값 상승 요인으로 작용할 수 있다"며 이 같이 강조했다.

그러면서 "정부 차원에서 강력한 공급 대책을 마련하지 않는다면 눌려 있던 매매 수요가 폭발하면서 4분기 중에는 급등세로 전환할 우려가 있다"고 내다봤다.

주산연 조사 결과 작년 기준 민영주택 준공 물량은 41만2000가구로, 예년과 비슷한 수준이다. 하지만 2022년 이후 3년 간 63만가구에 달하는 착공 물량이 부족한 상황임에 따라 올해부터 민영주택 준공 물량은 30만 가구 이하로 줄어들 전망이다.

통상 전체 주택 인허가 물량 중 민영 주택이 85% 이상을 차지한다는 점을 감안하면 민영 주택 중심의 공급 활성화 대책이 시급하다는 게 주산연 분석이다.

실제 주산연이 전국 대형·중견·중소 건설사 소속 주택건설사업자 64명을 대상으로 진행한 설문조사 결과에 따르면 이들 중 향후 1년 동안 주택공급계획을 줄이겠다는 사업자가 67%를 차지했다. 반면 유지는 28%, 확대는 5%씩에 그쳤다.

이들 중 63%는 주택사업 사업성 저하의 주된 원인으로 공사비 급등(42%)와 브릿지론·프로젝트파이낸싱(PF) 과정에서의 지나친 고금리(21%)를 꼽았다.

이에 김 실장은 "민영·공공·도시정비사업 등 전반적인 주택 공급 활성화를 위해 기본형 건축비 현실화·택지개발기간 단축·과도한 개발이익 환수 자제 등이 필요하다"고 주장했다.

우선 그는 민간주택 공급 활성화 방안과 관련해 "아파트 분양가의 기준이 되는 기본형 건축비가 실제 원가를 따라가지 못해 수익성이 악화하고 있다"며 "분양아파트 기본형 건축비를 단계적으로 현실화하고, 임대아파트에 적용되는 표준형 건축비 역시 기본형 건축비의 일정 비율을 연동함으로써 시장 가격을 적시에 반영할 수 있도록 조치해야 한다"고 했다.

김 실장은 사업자들의 금융 조달 애로에 따른 착공의 어려움도 지적했다. 그러면서 "금융당국에서 PF 활성화 대책을 실행하고 있지만, 현재 적용되고 있는 PF 자기자본비율 20% 규제를 공급부족 및 사업성에 따라 차등 적용할 필요가 있다"고 목소리를 냈다.

이 밖에도 △잔금대출 규제 완화 △지방 미분양 해소 대책 수립 △과도한 기부채납 및 공공기여 적정화 △소형 비(非)아파트 공급을 위축시키는 다주택자 중과제도 개선 △독신 가구 주택 공급 위한 상가임대차법상 계약갱신 규제 합리화와 시설비, 권리금 등 보상규정 신설 및 지식산업센터 일부 용도변경 등을 제시했다.

김 실장은 공공주택 공급 활성화 방안으로는 택지 조성 공사 기간 단축을 우선적으로 꼽았다. 그는 "택지 조성공사 기간을 민간과 유사하게 계획해 최대한 빠르게 준공되도록 하고, 실시설계 부실·과대설계에 대한 입찰참가제한 등 불이익을 마련해야 한다"고 했다. 민간 대비 최대 5배에 달하는 공기가 소요되는 만큼, 주택 공급이 지연되고 공공사업자의 적자가 확대된다는 이유에서다.

주택 수요자들의 눈높이에 맞는 양질의 상품 확보 역시 중요하다는 의견이다. 그는 "이재명 정부가 한국토지주택공사(LH) 등 공공사업자의 직접적인 공공택지 개발 중요성을 강조한 가운데, 수요자들이 원하는 고품질·인기 브랜드 공공주택 건설을 위해 민간참여 공공주택사업을 확대해야 한다"며 "주택 시장 상황에 맞게 수급 균형을 맞출 수 있는 임대·분양 자유선택 및 지분 자유 적립 유형의 공공주택 공급을 전향적으로 검토할 필요가 있다"고 말했다.

김 실장은 도시정비사업 활성화와 관련해 과도한 개발이익 환수 문제를 짚었다. 김 실장은 "서울 아파트 공급의 80% 이상이 재건축·재개발 등 정비사업에 의존하고 있는데, 조합원들이 용적률 상향에 따른 개발이익을 볼 수 있지만, 건축비 차액 부담으로 실질적으로 재산상 손실을 볼 수 있다는 점도 충분히 고려해야 할 것"이라고 지적했다.

아울러 그는 △일반분양 가구 수가 많을 수록 용적률을 추가하는 이른바 '가구 수 증가율 연동' 방식 도입 △건축비 현실화분의 일부를 공공재원 및 조합원에게 되돌려주는 공사비 보전 △신속한 정비사업 추진을 위한 사업절차 관리·전문 자문 등 조합 전문성 강화 지원 등의 방안도 추천했다.

한편 이날 행사에는 염태영 더불어민주당 의원, 정원주 대한주택건설협회 회장, 남영우 한국주택학회장, 서종대 주산연 대표, 김규철 국토교통부 주택토지실장 등 귀빈들이 참석했다.

염태영 더불어민주당 의원(앞줄 왼쪽 여섯 번째), 정원주 대한주택건설협회 회장(앞줄 왼쪽 다섯 번째), 서종대 주택산업연구원장(앞줄 오른쪽 다섯 번째), 김규철 국토교통부 주택토지실장(앞줄 오른쪽 세 번째) 등 귀빈들이 5일 국회의원회관 제2소회의실에서 열린 '주택공급 활성화 방안 세미나'에 참석해 기념촬영을 하고 있다./전원준 기자