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서울은 신규 택지 확보가 사실상 어려워 재개발·재건축을 통한 도심 내 주택공급 확대가 가장 현실적인 해법으로 꼽힌다. 그러나 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지는 사업성이 낮고 주민 합의도 쉽지 않아 장기간 정비 사각지대로 남아 있는 곳이 적지 않았다.
이번 개선안의 주요 내용은 △역세권·간선도로변 준주거지역 상향 세부 기준 마련 △제2종 일반주거지역(7층 이하) 층수 규제 개선 △주민공동시설 용적률 인센티브 확대 △통합심의 표준처리절차 마련 등이다.
특히 준주거지역으로 상향되면 상한용적률은 최대 400%까지 적용되며, 매입임대주택을 함께 공급하는 경우 법적상한용적률인 최대 500%까지 적용받을 수 있다.
적용대상은 모아타운 내 제3종일반주거지역 가운데 모아주택 사업구역 면적의 절반 이상이 역 승강장으로부터 350m 이내에 있거나, 폭 20m 이상 간선도로변에서 50m 이내 위치한 경우다.
역세권은 지하철·국철 승강장 중심 350m 이내, 간선도로변은 도로 폭 20m 이상, 구역 둘레의 8분의 1 이상이 도로에 접해야 하며, 밀도 증가에 따라 추가적으로 필요한 기반시설 용량등을 고려해 결정한다.
모아주택 활성화를 가로막던 대표적 규제인 층수 제한도 없앤다. 시는 제2종일반주거지역(7층 이하)에서 추진하던 가로주택정비사업의 '평균 13층 이하' 규정을 삭제한다.
이에 제2종(7층 이하) 지역이 다른 2종 이상 지역과 맞닿아 있고 블록 단위로 모아주택으로 추진하면 주변 여건과 경관을 고려한 중·고층 아파트 공급이 가능해진다.
주민공동시설 설치에 따른 용적률 인센티브도 확대된다. 그동안 운동시설, 도서실 등 주민공동시설을 지역사회에 개방해야만 용적률 완화 혜택을 받을 수 있었지만, 앞으로는 개방 여부와 관계없이 동일한 혜택을 적용받는다.
소규모 정비사업의 경우 협소한 부지 여건 때문에 용적률에 산입되지 않는 지하층에 주차장과 주민공동시설을 함께 설치해 주차 공간이 부족해지는 경우가 있다. 이에 앞으로는 주민공동시설을 지상층에 설치해도 해당 시설의 용적률만큼 법적상한용적률 범위 내에서 완화를 받을 수 있게 된다.
지난 2월부터 소규모주택정비사업 통합심의 대상에 경관·교통·재해·교육 분야가 추가됨에 따라, 신속한 심의를 위한 '표준처리절차'도 마련했다. 자치구가 심의 신청 전 통합심의대상 여부를 사전에 판단할 수 있도록 체크리스트를 도입하고 협의 절차를 표준화해 사전검토 기간을 단축할 계획이다.
최진석 서울시 주택실장은 "모아주택·모아타운이 노후 저층주거지의 주거 안정을 이끄는 대표적인 주택공급 모델로 자리 잡을 수 있도록 제도 개선을 지속해 나가겠다"고 말했다.
