[장용동 칼럼] 막오른 재건축, 미래 주거환경 고려가 최대 과제

'헌 집 줄게 새집 다오'의 재건축이 화두다. 국토교통부가 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 시행을 앞두고 구체적인 적용 방안을 담은 시행령을 마련해 의견 청취에 들어감에 따라 그동안 찔끔찔끔 시행되던 단지별 노후 아파트의 재건축이 전면 시행될 새로운 국면을 맞았다. 당장 특별법 대상 가구 만해도 전국 108곳에 이르고, 가구 수가 215만가구로 총가구 1915만가구의 11%대를 상회한다니 가히 재건축 대세를 예고한다고 해도 과언이 아니다.

박상우 국토부 장관은 "여야 합의로 관련법이 이미 통과된 데 이어 경쟁적으로 재건축 대상 지역에 포함해달라는 지역 민원까지 늘어나는 상황"이라고 밝혀 규제 완화 수혜지역이 늘어나고 추진 속도도 가속화될 가능성이 크다. 수도권 1기 신도시 5곳을 건설했던 한국토지주택공사(LH)가 분당신도시 등에 5곳, 한국부동산원 역시 4곳의 재건축 상담 센터를 이미 설치, 본격 업무에 들어감으로써 빠르게 무르익는 분위기다.

그동안 노후 아파트 재건축은 주택시장의 호·불황에 따라 고무줄 규제의 영향을 강하게 받아온 게 사실이다. 집값이 급등하는 상황에서는 안전진단 규정 등을 까다롭게 운영, 재건축을 억제해왔고 시장이 침체 국면에 접어들면 규제를 완화, 물꼬를 터주는 식으로 몸살을 앓아왔다. 여기에 정권별 이념까지 가세, 진보정권에서는 가진 자의 규제로 더해져 개발이익 환수, 의무 거주 등 강한 벌칙성 규제까지 더해져 전형적인 온 냉탕의 정책의 본보기가 되어왔다 해도 과언이 아니다.

사실 주택의 유효수요가 기존 도심권에 존재하고 일자리나 학군 등의 인프라를 감안하더라도 낡은 기존 아파트의 재건축은 무엇보다 고무적인 일이다. 자원의 낭비라는 질책에서 벗어날 수는 없지만, 주택이 극히 부족하던 시절에 마구잡이식으로 건설된 주택을 헐고 고품질의 주택을 건설하는 일이야말로 합리성을 가진다. 뉴욕을 비롯해 동경, 밴쿠버 등 세계의 도시들에서도 기존도시를 중심으로 리셋 현상이 강하게 불고 있는 것을 감안하면 만시지탄 감도 없지 않다. 더구나 인구 감소 등을 고려한다면 땅값이 싸고 개발이 쉽다는 명분으로 택지를 신규로 개발해 신도시를 건설하는 일이야말로 과(過) 개발의 주범이며 후대의 비난을 자초하는 일이다. 아울러 주택의 유효수요가 존재할 때 민간의 힘을 빌려 낡은 주택을 헐고 새집으로 바꾸고 도시를 새롭게 리스트럭쳐링한다는 측면에서 본다면 재건축의 전면적 활성화 정책은 긍정적인 일이라 할 수 있다.

다만 주택과 도시는 인간의 삶을 담는 그릇이자 오늘날 국가 경쟁력의 표징이 되고 있다. 더구나 IT나 AI 등으로 인한 생활 및 주거환경이 급변하는 추세를 감안한다면 보다 주도면밀한 검토가 필요하다. 인구 감소나 초고령사회 진입 등도 재건축의 우선적 고려사항이어야 함은 두말할 나위 없다. 60년 된 일본의 오사카 센리(千里) 신도시의 경우 15년 동안 재건축 방향성을 검토, 이제 부분적 재건축을 시도하는 중이다. 최고의 핵심 주제는 젊은 사람들을 어떻게 끌어들일지가 화두가 되고 있다는 점은 초고령사회에 접어드는 우리 사회를 감안할 때 매우 시사하는 바 크다. 일본 다마(多摩) 신도시는 50년 전 건설 시 친환경이 목표였지만 현재는 노인천국으로 구릉지가 최대 장애물이 되는 점 등도 환경 변화가 주거생활에 끼치는 영향이 어느 정도인가를 말해준다. 자율주행 시대가 본격적으로 열리면 아파트 주차장이 필요 없을지도 모를 일이다.

고밀도 개발 조건과 재건축 선도지구 지정, 연내 사업착수 등도 중요하지만 살만한 미래 도시 환경을 조성하고 그 안에 고품질의 주택을 짓는 것, 그리고 그 안에 주거복지와 주거 서비스를 어떻게 집어넣을 것인지를 우선 고민, 후대에도 경쟁력 있는 살기 좋은 단지로 재탄생시키는데 무엇보다 역점을 두어야 할 것이다.