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문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 12일 '전세보증금 반환보증제도 개선방안'에서 이 같이 밝혔다.
문 연구위원이 지난해 전월세 실거래와 공시가격을 토대로 공시가격 대비 전세가격의 비율인 전세가율을 분석한 결과, 임대보증금이 반환되지 못할 위험은 저가의 주택일수록, 아파트보다는 연립·다세대주택일수록 더 높게 나타났다.
공시가격 5000만원 이하의 아파트와 연립·다세대 주택의 전세가율은 각각 137%와 151%였는데, 지난해 공동주택의 공시가격 현실화율(71.5%)에 비춰 시세가 공시가격의 평균 140%인 점을 고려하면, 연립·다세대 주택의 시세 대비 전세가격의 비율은 100%가 넘는다. 그만큼 임대보증금이 반환되지 못할 위험이 큰 것이다.
공시가격 대비 전세가율은 공시가격이 높아짐에 따라 점점 낮아져, 공시가격 5억원 이상에서는 아파트의 전세가율이 67%, 연립·다세대주택은 73%였다.
최근 전세보증금 반환 보증에 대한 가입 기준의 강화로 배제되는 주택도 저가의 주택이었다. 현재 반환보증에 가입하지 못하는 전세가율 126% 이상의 주택은 공시가격이 평균 1억3000만원이었다. 대부분이 공시가격 3억원 미만의 주택이라는 게 문 연구위원의 분석이다.
이 때문에 대책으로 '보증료율의 현실화'가 거론된다. 주택도시보증공사(HUG) 등 공적보증기관의 재정 부담을 경감해 반환보증 가입 대상의 축소를 방지하는 등 취약계층의 보증금을 충분히 보호하자는 취지다.
현재 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증의 보증료율은 0.1∼0.15%로 지난해 주택도시보증공사의 보증잔액 대비 변제금액 비율인 보증사고율(1.55%)보다 낮다.
다만 보증료율을 현실화할 경우 전세가율이 높은 저가주택의 보증료율이 상승할 수 있는 만큼 취약계층에 대한 지원, 임대인의 상환능력 등을 고려한 보증료율 차등화 등도 필요하다고 문 연구위원은 제안했다.
전세대출보증의 축소도 제안했다. 전세대출을 보증해주는 전세지원이 전세대출, 즉 가계부채를 늘리고 전세 가격의 상승을 초래할 수 있다는 이유다. 장기적으로는 임차인이 대여한 보증금을 임대인이 아닌 제3자에게 보관하게 하는 혼합보증제도(에스크로 제도)의 검토가 필요하다고 주장했다.
